百貨遇冷 京城“商改寫”漸成潮流

本報記者 孫杰

從熱熱鬧鬧到冷冷清清，最近兩年，傳統百貨被迫關張者并不鮮見。百貨敗走，留下的空白誰來填補？記者梳理發現，京城不少傳統百貨正在或已經變身寫字樓，期待從高端寫字樓市場分一杯羹。放眼全國，“商改寫”風潮在北京最為明顯，但能否轉型成功面臨很大變數。

傳統百貨敗走

寫字樓爭相補位

在北三環東路與京承高速交會處的東北角，曾坐落著一處百貨商場——百盛太陽宮店。自去年百盛敗走后，這里搖身一變，要成為北京中融信托廣場。

就連王府井銀泰in88、淘匯新天，這兩家分處王府井大街一東一西的商業體，最近也接連傳出將關閉部分商業樓層，改造為寫字樓的消息。

另外，東長安街南側的中糧廣場C座，也從原來的高端家居賣場變身為寫字樓，并于今年5月重新亮相。東三環附近的盈科中心，早在2014年太平洋百貨撤出后，就啟動了寫字樓改造，今年初基本完成。

在京城傳統百貨持續低迷的情況下，原址改造轉型為寫字樓的，大約已有七八家，“商改寫”正在成為一股風潮。

需求旺盛

寫字樓租金看齊紐約

受電商平臺和新型購物中心的雙重沖擊，很多百貨店近年來嚴重虧損，日子過得非常艱難。以百盛太陽宮店為例，從2010年12月開張，到去年關店，這家店苦苦掙扎了6年，卻一直處于虧損狀態。

百貨不受待見的同時，辦公樓卻逐年吃香。中國商業地產聯盟秘書長王永平表示，北京高端寫字樓近些年總體供應量并不大，但需求卻非常旺盛，導致寫字樓的租金水平達到歷史高位，跟東京、紐約等不相上下。他舉例說，金融街一處寫字樓，租金水平高達每平方米每月1500元，這大體相當于新光天地、東方廣場、大悅城等高檔商場一層黃金鋪位的租金水平。

王永平還發現，目前掀起的這種“商改寫”潮流，是北京所獨有的，在國內其他城市并不多見。

“寫字樓運營門檻較低，租金近年比較穩定，因此對于商業地產投資者來說更有吸引力。”世邦魏理仕華北區研究部主管孫祖天認為，“商改寫”本質上是市場需求變化下，物業對自身功能和用途的調整和優化。

一家商業地產租賃公司的韓經理介紹，百貨零售業需要不斷投入，經營得當，收入會非常豐厚，但經營不好的話，很可能賠錢，但寫字樓不同，它只是收入多少的問題，基本上穩賺不賠。

韓經理還發現，這兩年客戶的需求在提升，不光對寫字樓軟硬件設施的要求在提升，還希望能提供高品質的服務，以及與周邊鄰居的互動等。“傳統寫字樓這方面往往做得還不夠，這波‘商改寫’項目可能看中了這方面的機會。”比如中糧廣場改為寫字樓后，就推出了一些智慧運營服務模塊，把寫字樓變為融辦公、生活、環保、科技、健康為一體的全生態圈辦公社區，頗受歡迎。

2014年，位于三里屯附近的太平洋百貨撤出后，盈科中心隨即啟動寫字樓改造，并于今年初基本完成轉型。這個捷足先登者，被業內認為是“商改寫”成功的案例。

盈科中心租賃部的耿小姐告訴記者，目前除地面一層和地下一層是餐飲、運動等商業配套外，其他部分已全部改造成為寫字樓，2014年底就有首家客戶入駐。目前整體出租情況比較樂觀，出租率在95%以上。“只能優先考慮500強企業、外資等優質客戶。”據介紹，盈科中心目前租金水平大約是每平方米每天13元，“論收益來說應該會比百貨要強。”她說。

轉身也有風險

長期看潮流難延續

轉身也意味著風險，并不是所有“商改寫”都會成功。孫祖天認為，首先要看位置，商業發達的區位并不一定有商務氛圍，寫字樓需要商務形象，很多零售物業尤其是社區型的就不具備這一條件，“有時商業區人流量過大，對寫字樓來說意味著人雜，反而是劣勢。”

硬件改造也可能是個挑戰。商場既有的內部結構，使得采光、通風等與寫字樓有很大區別，設計改造也會面臨技術難題。比如很多商場都有空間巨大的中庭，考慮到客戶辦公的性質，企業不見得會喜歡。

另外長期來看，寫字樓供需失衡所帶來的紅利，也不可能一直存在。王永平認為，未來隨著麗澤商務區、城市副中心商務區等寫字樓供給的不斷增加，寫字樓租金水平自然會下來，這種“商改寫”的潮流也可能就無法延續了。本報記者 孫杰