八成首付、200萬驗資、8%中簽率……近日，南京河西板塊十盤同開引萬余購房者徹夜排隊，爭搶3177套限價房。這也是政策調控不斷加強以來，南京樓市出現的一波久違的熱潮。而以此為契機，南京開盤潮來襲，多新盤領取銷售許可證、登記搖號。

根據南京網上房地產統計，11月20日-11月26日，南京新房認購量為3446套，成交量2856套，日均認購492套，成交408套，相較此前一周，認購量大漲135%，成交量上漲359%。

連日來，《中國經營報》記者先后走訪南京保利天悅、仁恒綠洲新島、佳兆業城市廣場等多個樓盤發現，盡管開盤條件相當嚴格，但購房者仍趨之若鶩，一房難求。

熱鬧背后也不乏亂象出現，同策咨詢研究部總監張宏偉提醒，南京火爆排隊買房的情形，是需求被抑制后的一次釋放，是市場價和供應價錯位之后的本能反應。在國家調控政策不斷加強的背景下，市場重回“火爆時代”僅是假象，而對于開發商而言，未來至少要有勒緊褲腰帶的心理預期。

開盤盛宴

11月份以來，南京河西房源的集中放量有效補充了南京樓市的新房供應。據365新房中心的最新統計，11月南京全市領取預售證的樓盤共有40家，涉及房源1.1萬套，而在樓市傳統旺季“金九銀十”，全市只有23家樓盤領取了5700余套新房的預售證，約為11月上市量的一半。

記者在走訪中了解到，此次南京樓市開盤條件相當嚴苛。河西10家新開樓盤全部要求首付8成，驗資200萬元以上。

保利·天悅花園銷售方案提及，因臨近年底，公司本年度任務缺口較大，天悅花園整體貨量大，是公司完成年度任務的重要保證，顧針對本次推出的3幢房源，在最終簽署預售合同時，須首付8成。

按照本次推售的最低單套房源總價的8成額度（約人民幣400萬元），購房者需提供本人名下銀行的本票相關資料及銀行定活兩便存單相關資料。每個購房證明只限登記人本人一人或有效受委托人一人進場辦理相關手續，一個購房證明只能報名一次。此外，具體簽約時間為認購當日起3天內，登記人在報名登記時，需明確最終簽約購房人姓名，簽約時以登記清冊上的名字為準，不接受任何形式的更名、加名、減名。

而在南京仁恒綠洲新島江楓園售樓處現場，記者在采訪中了解到，除了要求首付8成以外，一次性付款的業主須10日內支付剩余房款。銀行按揭的業主須在60天內將剩余房款匯入指定銀行賬戶，仁恒僅提供20%的按揭貸款擔保。

除了上述10家樓盤，近日在網上流傳的南京高新區樓盤招商蘭溪谷貸款銀行資料提供說明更是顯示，個人征信報告上只要顯示有過消費貸記錄，無論是否結清都不可以貸款。

對此，招商蘭溪谷官方微信專門發布付款方式的公告，公告表示，此次開盤項目只接受一次性付款（客戶簽署認購協議三日內全款付清）和銀行按揭貸款，不接受任何形式的分期付款（含首付在內）。不過記者注意到，上述公告并未提及消費貸征信記錄事宜。

除了銷售方案，此次開盤審核也非常嚴格。據相關媒體報道，僅河西南一家樓盤就有42組買房人因被查出登記后挪走資金或購房證明造假等被取消購房資格。

盡管條件如此嚴苛，仁恒綠洲新島江楓園售樓處前來問詢的不少業主仍表示：“買不到大的買小的，買不到小的就買質量差一點的，只要能買到就行。”

對于此次需求集中釋放，南京林業大學城市與房地產研究中心主任孟祥遠態度并不樂觀，“可能外面的人會覺得很熱鬧，但實際上，這意味著短期之內市場沒有特別強烈的需求，對于短期之內二手房價格也會形成一定的壓力。”

樓市怪像

2016年4月，南京市發改委發布《中共南京市委南京市人民政府關于推進供給側結構性改革的意見》，這也標志著南京“限價令”的正式出臺。自此，南京房價漲幅開始回落，樓市漸趨平穩。

記者在采訪中了解到，由于限價的原因，此次10個樓盤所批銷許的價格依然是一年之前的價格，例如，河西南樓房均價為每平方米35000元，河西中部每平方米4.5萬元，而河西南的二手房單價目前已經高達每平方米4.5萬元，新房和二手房價格呈現倒掛。

據悉，各樓盤買到概率差異很大，被稱為最難買的樓盤的佳兆業城市廣場349套房4300多組人登記，中簽率僅8%。而華新城璟園150套房1400多組人登記，中簽率僅為9%。仁恒綠洲新島江楓園的一位業主坦言，這樣的價格，買到就是賺到。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進提醒，當前價格比較低，所以會引起很多人去認購。類似降價的做法也需要地方政府管控，要防范樓盤轉讓現象的出現，對于退房現象要適當給予限制，防范短期內二次轉讓。

針對一二手房倒掛的情況，保利天悅一位置業顧問告訴記者，“現新購房在獲得不動產權證后，3年內不得上市交易，所以并不會出現市場擔心的套利空間。”

此外，記者注意到，此前一些地價比較高的地塊還出現了“面粉貴過面包”的現象。去年1月份，南京國土局拍賣河西中部G68地塊，最終，上海建工以64.8億元的總價拿下，榮登當時河西中部乃至南京的新“地王”，樓面價高達42561元/平方米，溢價率達139.6%。

樓市調控之下，地王項目預期的高房價讓開發商處于難堪境地。而如何進行項目打造，確保盈利穩定也是擺在開發商面前不容回避的問題。

違規頻仍

盡管被稱作史上最嚴開盤，樓市火爆的背后，也不乏各種亂象。

近日，據相關媒體報道，南京萬裕龍庭水岸樓盤因業主反映土地證有瑕疵，銷售許可證僅拿到1天就被撤銷。對此，記者第一時間聯系項目開發商公司萬裕房地產（南京）開發有限公司（以下簡稱“萬裕房地產”），截至發稿，電話始終無人接聽。

南京江寧區住房與建設局市場監管科工作人員告訴記者，在提供辦證資料時，萬裕龍庭水岸土地證沒有任何抵押和查封信息的問題。但在發證第二天，江寧區住建局收到消費者投訴，“在跟國土局核實后，我們證實萬裕龍庭水岸項目確實存在查封問題”。

“據我們了解，事實上這個項目9月15日就已經解封了，但是萬裕房地產法務沒有及時到國土局辦理解封手續，導致國土局系統仍然顯示查封狀態。根據行政許可法第69條，公司以欺瞞、虛報的情況取得預售許可證的，予以撤銷行政許可證。”據上述監管科工作人員介紹，目前，萬裕房地產正在跟住建局積極處理此事，“以后每家公司辦理銷售許可證都要開具不動產登記資料查詢結果證明。”

除了銷售許可證存在問題，近期，違規“偷面積”的事情在南京樓市中也屢見不鮮。位于江寧正方新城的純新盤榮盛雋峰近日遭到市民舉報。舉報稱，該樓盤戶型的得房率都很高，其原因就是開發商通過大量設備平臺、飄窗、陽臺等部位的后期改造，以達到“偷面積”的目的。