剛需房、學區(qū)房、改善豪宅均出現(xiàn)超百萬元降價 全款買房比例超過商業(yè)貸款比例

北京二手房連降6個月最高降幅超過20%

本月7日開始，不少小區(qū)已經(jīng)率先開始了供暖，然而，冬日里的暖意明顯沒有傳達到冰冷的樓市里。二手房方面，調(diào)控政策經(jīng)過大半年的發(fā)酵，作用愈加明顯，無論是西城、海淀的學區(qū)房還是朝陽、豐臺的改善盤，甚至昌平、大興的剛需二手房，都出現(xiàn)了明顯的降價。

根據(jù)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)顯示，從今年4月份開始，一直到10月末，北京二手房成交價格連續(xù)下跌，從未上漲。北京青年報記者在走訪中也發(fā)現(xiàn)，尤其是一些核心區(qū)內(nèi)的房齡較大、戶型較小的老舊房源，降價幅度相比今年的成交高點，都超過了20%。

二手房最高降幅超過20%

在王府井某家基金公司上班的孫小姐，嚴格意義上并不是急切需要用房的剛需，父母名下有兩套大三居的房子，讓她從來沒有為住房感到憂愁過。但隨著工作越來越辛苦，每天從五環(huán)外的家里到王府井上班，往返差不多需要兩個半小時耗在路上，這讓孫小姐每天都感到很疲憊，于是買房，離公司近一點就成了她最迫切的需求。

不想距離父母太遠，又想有地鐵直達公司，于是5號線周邊的北三環(huán)、北四環(huán)一帶就成了孫小姐重點關(guān)注的區(qū)域。

“剛考慮買房的時候，正好趕上調(diào)控，于是買房計劃放緩，如今重新開始看房，發(fā)現(xiàn)原來關(guān)注的小區(qū)都降了好多。”孫小姐告訴北青報記者，她每天都會在網(wǎng)上查看一下惠新西街北口和惠新西街南口附近的兩居室二手房。到了年底，房源相對來說增多了不說，價格也下降了不少。

“惠新里小區(qū)是我最心儀的，距離惠新西街南口步行幾百米的距離，上班很方便。”孫小姐透露，3月底的時候，經(jīng)紀人催促她盡快下手，原因是南北通透的兩居室成交價格已經(jīng)到了9.5萬元左右，當時一套80平方米的兩居室報價780萬，成交價也得至少760萬。可如今，孫小姐再去看房時，整個小區(qū)房源的報價也普遍在7.5萬元/平方米上下。仔細一算，價格降幅都達到了20%。

這次的二手房價格回調(diào)不止波及了老舊二手房，高總價的改善型豪宅也同樣降價明顯。北青報記者發(fā)現(xiàn)，以往高端改善人群比較關(guān)注的泛海國際、觀湖國際等重點的高端二手房交易也都出現(xiàn)動輒幾百萬的降價。以泛海國際香海園的三居為例，在鏈家網(wǎng)的報價為1820萬元，并且是一套滿五年且唯一的房源，但在去年，類似戶型的成交價都達到了2000萬元以上，并且不是滿五年且唯一的房源。

以往都是價格堅挺的學區(qū)房在這次的價格回調(diào)中，同樣未能幸免。東城的和平里區(qū)域，最受關(guān)注的有和平里九小、和平里一小、和平里四小等。其中重點小學和平里九小就位于和平里七區(qū)院內(nèi)，平時孩子上學方便，也不存在過馬路的問題，因此和平里七區(qū)的房子一直是區(qū)域內(nèi)價格最貴的。

不過，小區(qū)由于建設(shè)時間較長，基本都是80年代的老舊房子而且戶型很小。即便如此，在3月份時，這里的二手房成交價接近13萬元/平方米，以一套56平方米的南北小兩居為例，總價達到了720萬。但目前，在鏈家網(wǎng)上的報價，當前該小區(qū)同戶型、同滿五、樓層和裝修接近的房源報價580萬，單價跌到10萬元左右，跌幅達到20%。

區(qū)域內(nèi)鏈家地產(chǎn)的一位經(jīng)紀人表示，總的看來，片區(qū)價格算是穩(wěn)住了，但成交比較暗淡，整個小區(qū)一個月也就能成交兩三套房子。

據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計，價格上，10月北京二手住宅成交均價在25000元/平方米左右，環(huán)比9月下降1.5%，今年4月份以來連續(xù)下行了半年，從未上漲。業(yè)內(nèi)人士也表示，調(diào)控半年以來，不少二手房的降幅都在20%以上，目前看來，如果沒有新的打壓政策，這個降幅基本穩(wěn)定住了。

房主預(yù)期出現(xiàn)實質(zhì)性松動

成交均價出現(xiàn)下跌，部分房源價格出現(xiàn)超過20%的降幅，市場進入低溫運行期。在這樣的市場下，二手房業(yè)主心態(tài)也發(fā)生了變化。

東五環(huán)外某小區(qū)，9月份之后，小區(qū)新增掛牌量明顯減少。據(jù)鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)，該小區(qū)共有15棟樓，1690戶。由于該小區(qū)主要以100平方米以下的小戶型為主，小區(qū)房源流動性一直較強，平均都有10套以上房源在售。而目前鏈家網(wǎng)上，該小區(qū)的在售房源僅有三套，其中一套還是半地下室戶型。

以該小區(qū)的三居戶型為例，9月至今掛牌的五套房源，僅有一套售出，三套房源的業(yè)主選擇了停售。負責跟蹤該小區(qū)業(yè)務(wù)的一名中介人員表示，成交的那套房源是因為價格相較之前類似房源價格下跌了近100萬元，加上買家是為了結(jié)婚購房，也比較著急，雙方很快就實現(xiàn)了成交。

上述中介人員表示，從他從業(yè)的歷史和接觸的業(yè)主看，一般房源上線幾周即選擇停售的業(yè)主，很多都不急于出售，掛牌的主要目的就是試探一下市場，看看能不能遇上合適的買家。當市場行情好的時候，有的業(yè)主會將房源價格定得很高，碰碰運氣，而市場冷清的時候，房主一般會按照自己的預(yù)期進行掛牌，沒人買單后，不急著出手的房主就會選擇停售。

他最近接觸業(yè)主感覺下來，預(yù)期明顯出現(xiàn)松動，如果碰上真的很有誠意的購房人，業(yè)主都比較愿意坐下來和買家認真談，一般多多少少都會給出一定價格上的讓步。而一些不愿意在價格上作出讓步的業(yè)主，直接就選擇停售。

鏈家研究院研究員魏艷霞分析稱，市場成交及新增供需似有恢復(fù)到9月中上旬穩(wěn)中微升態(tài)勢的跡象，但回溫乏力。成交節(jié)奏依舊緩慢。二手房業(yè)主預(yù)期有實質(zhì)性松動，月度掛牌價數(shù)據(jù)顯示，與4月相比，10月新增掛牌價下跌12.6%，隨著預(yù)期的松動，態(tài)度也有所緩和，客戶在交易中話語權(quán)增強。

交易量降至日均300套以內(nèi)

價格雖然下降明顯，但成交情況依舊不樂觀，據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計， 10月份北京全市二手住宅共網(wǎng)簽5500余套，同比2016年10月同期下滑72.8%，日均網(wǎng)簽只有270套。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上周北京全市二手住宅共網(wǎng)簽1898套，環(huán)比前一周下降了5.6%。日均網(wǎng)簽約271套。

結(jié)合周網(wǎng)簽量走勢、每日網(wǎng)簽量走勢可以看出，北京二手房交易目前仍然穩(wěn)定在一個較低的水平。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，經(jīng)歷新一輪調(diào)控帶來的直線下滑和快速觸底后，北京二手房市場已經(jīng)開始向正常交易水平恢復(fù)，但回升的幅度小，速度慢，走勢顯得理性而穩(wěn)定。

胡景暉表示，今年“317新政”及一系列后續(xù)政策出臺后，市場上的投機投資得到了很好的遏制，許多正常的、剛性的需求也因市場下行預(yù)期的增強而進入了觀望和等待期。在此期間，北京二手房交易迅速低位企穩(wěn)，房價也持續(xù)小幅下跌，經(jīng)過幾個月的觀望后，部分需求開始重新考慮入市。

全款買房成為最主要的支付方式

值得注意的是，由于調(diào)控政策關(guān)于首套房認定的變化，使得二手房市場的交易方式發(fā)生了明顯變化，對于大部分購房人來說，首付提高至八成以上，進一步促使全款買房的增多。

偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計顯示，10月北京的二手住宅交易中，全款支付的比例為33.3%，商貸支付的比例為23.9%，市管公積金支付的比例為26.9%，其它支付方式的比例為15.9%，這也是北京二手房交易中少有的全款買房比例超過商業(yè)貸款的現(xiàn)象。

總的來看，前10個月，商貸支付購房的比例曾經(jīng)超過一半，但3月調(diào)控開始，商貸支付占比不斷縮小，從過半下降到了四分之一；全款支付占比不斷擴大，一度從四分之一增加到近半；市管公積金支付占比及其它方式的占比也一直穩(wěn)步擴大。到8月、9月、10月時，全款占比穩(wěn)定在33%左右，商貸占比穩(wěn)定在24%左右，市管公積金占比穩(wěn)定在將近27%，其它方式穩(wěn)定在15%左右。可見，在政策、交易量開始穩(wěn)定的情況下，北京二手住宅交易的支付結(jié)構(gòu)也逐步穩(wěn)定了下來。

業(yè)內(nèi)人士表示，貸款仍是當前絕大部分人購房所必須采用的方式，尤其是在北京這樣的高房價城市，由于公積金貸款額度較小，使用商業(yè)貸款購房曾是大部分人的選擇。“317新政”后，二套以及非普通住宅的首付比例大幅提高，銀行貸款利率也不斷提高，批貸門檻嚴格，一系列政策讓商貸購房的比例大幅縮小，全款購房及其它方式的比例大幅增加。

90平方米以下戶型為二手房交易主力

據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計，北京二手住宅10月的交易中，一居室占22.1%，兩居室占55.3%，三居及以上占22.6%，各戶型占比與9月的21.7%、55.6%、22.7%基本一致，整體結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定。

10月北京交易的二手住宅中，60平方米以下、60-90平方米、90-140平方米、140-200平方米及200平方米以上各占36.0%、37.9%、20.3%、4.9% 、0.9%，除60-90平方米環(huán)比9月增加了1.1個百分點外，其它各面積段占比與9月的差距都在1個百分點以內(nèi)，整體結(jié)構(gòu)同樣保持穩(wěn)定。

胡景暉表示，兩居室符合大部分家庭的居住空間要求，價格也更為合適，所以一直是北京二手房市場的房源供應(yīng)主力和市場需求主力，占北京二手房交易過一半以上。從面積上看，非普通住宅總價高，首付比例高，交易困難，所以絕大部分的二手交易都是140平方米以下的非普通住宅。

而在非普通住宅中，60-90平方米的住房更符合大部分家庭的空間需求，所以交易占比最高；60平方米以下由于總價較低，有更多的人能夠承受，所以交易占比基本與60-90平方米的一致；90-140平方米大多是改善型家庭所需求，更高的總價對家庭經(jīng)濟實力也有一定需求，所以交易占比最小。整體來看，90平方米以下的二手房仍會是市場的主力，也是成交周期相對較短的熱門房源。文/本報記者 李桁