雄安新區(qū)將面臨新課題

白洋淀的棧橋上，玩耍的兒童。攝影/甄宏戈

人口居住政策如何創(chuàng)新

河北容城奧威路。這里曾是政府各部門和服裝企業(yè)集聚地，如今道路兩側(cè)已經(jīng)被國(guó)家電投、中國(guó)交建、中國(guó)電建、國(guó)投集團(tuán)、中煤建設(shè)等“中字頭”企業(yè)的辦事機(jī)構(gòu)所占據(jù)，被當(dāng)?shù)厝朔Q作“央企一條街”。而位于奧威路100號(hào)的奧威大廈則是雄安新區(qū)管委會(huì)的臨時(shí)辦公地點(diǎn)。

一到夜晚，燈火通明，給這個(gè)靜謐的小城帶來了新的活力。

這一切變化皆源于雄安新區(qū)的成立。

按照中央對(duì)雄安新區(qū)的功能定位，這片2000平方公里的土地，將成為疏散北京非首都功能集中承載地，部分中央在京行政事業(yè)單位、總部企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、高等院校、科研院所將搬入新區(qū)。據(jù)雄安新區(qū)管委會(huì)統(tǒng)計(jì)，僅僅半年時(shí)間，就有65家企業(yè)搬入新區(qū)。

伴隨著企業(yè)的入駐，一些外來人口迅速涌入，不斷填充新區(qū)的人口。在已有的百萬人口基礎(chǔ)上，人口增量應(yīng)控制在多少才不會(huì)超出新區(qū)的承載力？而外來人口的涌入，又使得住房成了剛需，如何穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，如何創(chuàng)新住房政策，讓低房?jī)r(jià)成為雄安新區(qū)的核心競(jìng)爭(zhēng)力？這些將是雄安新區(qū)面臨的新課題。

未來的雄安能容納多少人

今年4月，中國(guó)社科院京津冀協(xié)同發(fā)展智庫(kù)曾專門針對(duì)雄安新區(qū)的人口與住房政策做過一項(xiàng)課題。根據(jù)課題報(bào)告，雄安新區(qū)的首要任務(wù)是疏解北京非首都功能，新區(qū)的發(fā)展也不允許因人口過度集聚而再出現(xiàn)北京那樣的“大城市病”，綜合考慮，雄安新區(qū)初始人口規(guī)模在100萬人左右，遠(yuǎn)期控制在500萬人之內(nèi)，相當(dāng)于一個(gè)大城市的規(guī)模。

目前，雄安新區(qū)已有人口113.2萬人。新區(qū)規(guī)劃建設(shè)以特定區(qū)域?yàn)槠鸩絽^(qū)先行開發(fā)，起步區(qū)面積約100平方公里，中期發(fā)展區(qū)面積約200平方公里，遠(yuǎn)期控制區(qū)面積約2000平方公里。此前，新華社發(fā)布的通稿中，曾將雄安新區(qū)的人口規(guī)劃限定在200萬~250萬人左右。

在社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)、課題組負(fù)責(zé)人黃群慧看來，三五年內(nèi)，在政府層面的推動(dòng)下，隨著一些北京非首都功能的大舉搬遷，100萬的人口增量是可以實(shí)現(xiàn)的。但一個(gè)城市的發(fā)展未來終究是要靠自身和市場(chǎng)推動(dòng)，屆時(shí)人口規(guī)模是否會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)尚不可知。

按照2015年的數(shù)據(jù)，深圳、上海的人口密度分別為5713人／平方公里和3809人／平方公里，北京的人口密度為1323人／平方公里。如果雄安新區(qū)人口控制在250萬以內(nèi)，則人口密度為1250人／平方公里，尚低于北京的人口密度。倘若總?cè)丝谠黾拥?00萬，則人口密度為2500人／平方公里，雖然還低于深圳和上海人口密度，但將大大超出北京的人口密度，這就失去了疏解的意義。因此，如何控制人口增量，或?qū)⒊蔀樾聟^(qū)政府面臨的考驗(yàn)。

“首先要考慮產(chǎn)業(yè)，這是最核心的問題，產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展自身能力的一個(gè)最基本的表現(xiàn)和動(dòng)力，圍繞產(chǎn)業(yè)，才會(huì)有人口?！秉S群慧對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示，

未來雄安新區(qū)人口的規(guī)模，完全取決于將來產(chǎn)業(yè)的演進(jìn)，會(huì)不會(huì)真能發(fā)展成一個(gè)很好的重心。而雄安新區(qū)的產(chǎn)業(yè)，除了將承擔(dān)非首都功能的疏解，還應(yīng)成為一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，使河北的發(fā)展能和京津兩地并駕齊驅(qū)。

課題報(bào)告提出，雄安新區(qū)未來將重點(diǎn)發(fā)展高端高新產(chǎn)業(yè)，積極吸納和集聚創(chuàng)新要素資源，建設(shè)綠色智慧新城，因此其人口結(jié)構(gòu)將以高素質(zhì)、技能型人才為主。其城區(qū)人口將有很大一部分來自于承接從北京疏解的非首都功能的相關(guān)人口，例如高等院校、科研機(jī)構(gòu)、行政事業(yè)機(jī)構(gòu)以及企業(yè)總部等相關(guān)部門，而雄安新區(qū)所在地的現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民未來將主要為新區(qū)的城市功能提供服務(wù)性的工作，或進(jìn)入未來新發(fā)展起來的產(chǎn)業(yè)從事對(duì)技能要求不高的工作。

除了新增崗位的技術(shù)門檻，原有的產(chǎn)業(yè)也面臨著轉(zhuǎn)型，帶來新的就業(yè)壓力。雄安新區(qū)成立半年來，先后關(guān)停了9000多家散亂污企業(yè)，加上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)格管控，大量的建筑企業(yè)停工，因此，擺在新區(qū)管委會(huì)和三縣政府面前的，是大量暫時(shí)的選擇性失業(yè)人員。

如何保證這些人的就業(yè)需求？對(duì)此，新區(qū)管委會(huì)采取了多種措施，啟動(dòng)了80多家央企和地方知名企業(yè)在三縣的招聘工作，提供了將近10萬個(gè)就業(yè)崗位。同時(shí)，河北省人社廳、保定市人社局主要依托保定市的優(yōu)質(zhì)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，開展“聚力雄安送培訓(xùn)活動(dòng)”，央企及一些地方有關(guān)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的大型企業(yè)也對(duì)擬錄用的新區(qū)群眾開展了相應(yīng)培訓(xùn)，受到當(dāng)?shù)乩习傩盏臍g迎，特別是會(huì)計(jì)、家政、月嫂、綠化、園林和茶藝等培訓(xùn)成為熱門。

黃群慧認(rèn)為，雄安新區(qū)對(duì)于原住民的就業(yè)安置至少應(yīng)該分為三個(gè)層面：對(duì)于年齡較大、技能相對(duì)缺乏的居民，可以主要靠土地補(bǔ)償收入以及各種完善的社會(huì)保障生活。對(duì)于中等年齡的人，可以從事一般的服務(wù)業(yè)，因?yàn)殡S著人口的增多，一般的生活性服務(wù)業(yè)需求量將會(huì)增大。而當(dāng)?shù)啬贻p的大學(xué)生或者在外打工具有一定技能年輕人，則可以通過較高層次培訓(xùn)，使其符合高端高新產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的需求。

然而，人口的迅速增長(zhǎng)，對(duì)于一個(gè)城市的承載力也提出了極高的要求。在黃群慧看來，雄安新區(qū)未來面臨的挑戰(zhàn)，不光來自自然資源的承載力，更來自管理能力和公共服務(wù)的承載力。

黃群慧認(rèn)為，新區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)要充分體現(xiàn)以人為本的管理理念，“要做到產(chǎn)城融合，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、城市、人口的和諧發(fā)展，還要符合現(xiàn)代、綠色、智慧，重視產(chǎn)業(yè)區(qū)和生活區(qū)的合理布局，注重人口和產(chǎn)業(yè)集聚，以及公共服務(wù)等基礎(chǔ)設(shè)施之間的協(xié)調(diào)，建設(shè)高水平的人居環(huán)境?！?/p>

安新縣，三個(gè)女孩在棧橋玩滑板。攝影/甄宏戈

建立房屋租賃平臺(tái)

隨著大量外來機(jī)構(gòu)和人員的涌入，新區(qū)的房屋租賃需求增大，造成了區(qū)域性房屋租賃價(jià)格上漲。據(jù)雄安新區(qū)管委會(huì)提供的數(shù)據(jù)顯示，4月1日以后，三縣新出租房屋1157處。

其中，雄縣、安新縣759家新出租的房屋總體價(jià)格較去年出現(xiàn)小幅上漲，商業(yè)類房屋租金上漲平均在10％至20％，住宅類房屋租金漲幅在20％至30％。而容城縣398處房屋，房租同比普遍提高了2至4倍，其中商業(yè)類房屋租賃價(jià)格上漲2至3倍，住宅類房屋租賃價(jià)格上漲2至4倍。

據(jù)分析，租金上漲的主要原因是，占租賃量16.3％的65家大型企業(yè)進(jìn)駐容城，其租金整體高于市場(chǎng)價(jià)，上漲1.36至9.32倍，平均漲幅3.84倍，直接拉動(dòng)了房屋租賃價(jià)格的上漲。

針對(duì)這種情況，河北省住建廳和雄安新區(qū)很快制定房屋租賃政策，并于6月初出臺(tái)《加強(qiáng)房屋租賃市場(chǎng)管理工作的實(shí)施意見》，以三縣縣委縣政府的名義發(fā)布，并在各縣成立以副縣長(zhǎng)為組長(zhǎng)的規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，從制度和組織上保障了房屋租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定。

然而，要規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)，首先必須了解三縣究竟有多少房源。新區(qū)成立以后，所有在建項(xiàng)目一律停工，但存量房究竟有多大規(guī)模，卻從未統(tǒng)計(jì)過。今年5月份，雄安新區(qū)對(duì)三縣所有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)村，以戶為單位，做了房屋存量的摸底。

據(jù)雄安新區(qū)管委會(huì)規(guī)劃建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，當(dāng)時(shí)，新區(qū)統(tǒng)一設(shè)計(jì)統(tǒng)計(jì)表格，統(tǒng)一培訓(xùn)統(tǒng)計(jì)員，調(diào)動(dòng)各方力量，利用半個(gè)月時(shí)間，對(duì)三縣的商鋪、住宅、廠房等所有房屋進(jìn)行了摸排，總量多少，出租了多少，有多少閑置，查得非常細(xì)。在此基礎(chǔ)上，建立臺(tái)賬，建立報(bào)表，將各縣數(shù)據(jù)歸總以后，搭建起房屋租賃平臺(tái)的數(shù)據(jù)庫(kù)，免費(fèi)為租戶和住戶提供信息，同時(shí)，為租住雙方進(jìn)行備案登記，提供統(tǒng)一規(guī)范的租房合同。

“過去房屋租賃市場(chǎng)混亂，主要就在于信息不透明，房源信息掌握在中介手中，現(xiàn)在政府掌握了存量房數(shù)據(jù)，出設(shè)備建平臺(tái)，還有專人進(jìn)行指導(dǎo)，備案制度不但能有效保護(hù)租住雙方的利益，也有利于對(duì)房屋租賃市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管。”該負(fù)責(zé)人對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示。

容城房屋租賃政府平臺(tái)位于容城縣住建局一層西側(cè)的第一間房?jī)?nèi)。室內(nèi)大廳的墻上，有兩張巨幅地圖，一幅是雄安新區(qū)地圖，另一幅則是容城縣地圖。和普通地圖不同的是，這兩幅地圖上標(biāo)注出了所有小區(qū)，每個(gè)小區(qū)有多少房、多少戶標(biāo)注得一清二楚。

一位工作人員告訴《中國(guó)新聞周刊》，圖上的房源是容城所有的存量房源，房主如有出租需求，可免費(fèi)來租賃平臺(tái)進(jìn)行備案登記，經(jīng)審核后，發(fā)布在“容城房屋租賃中心”的微信公眾號(hào)上。也可以自助發(fā)布出租、求租信息，平臺(tái)可提供鑒證服務(wù)，一旦雙方達(dá)成意向，可以在平臺(tái)上自助下載租賃合同。

據(jù)介紹，現(xiàn)在由于落戶企業(yè)較多，房源十分緊張，價(jià)格也被抬得較高，以奧威路附近的兩居為例，一個(gè)月的租金大約在3600元左右，而且一簽至少一年。

規(guī)劃建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，自從有了租賃平臺(tái)，她也省心了不少，有企業(yè)找上門來求辦公地點(diǎn)，她會(huì)直接介紹到平臺(tái)去。前不久，騰訊集團(tuán)想落戶雄安新區(qū)，找到了她，她建議對(duì)方不要選擇企業(yè)集中的容城，于是陪同到安新和雄縣找房，也是通過租賃平臺(tái)，看了七八個(gè)房子，終于定下來了。

建立租賃平臺(tái)只是打下了數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，下一步，新區(qū)還將介入平臺(tái)，加強(qiáng)房屋租賃監(jiān)管和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，為政府決策提供數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)。同時(shí)，健全房屋租賃和中介機(jī)構(gòu)備案制度，并強(qiáng)化房屋租賃信用管理，對(duì)于失信的房東和住戶，將列入黑名單。

目前雄安新區(qū)臨時(shí)辦公區(qū)剛剛開始建設(shè)，建好后將會(huì)為部分入駐企業(yè)提供臨時(shí)辦公場(chǎng)所。而目前的過渡階段，房源依然緊張。該負(fù)責(zé)人表示，正在鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商將未出售房源出租，增加租賃房供給。

新區(qū)絕對(duì)不搞土地財(cái)政

新區(qū)成立半年來，沒有一處新建房屋，而存量房也遠(yuǎn)不能滿足未來的人口需求，如何在增加住房供應(yīng)的同時(shí)，有效控制住房?jī)r(jià)？

對(duì)于這個(gè)問題，雄安新區(qū)黨工委書記、管委會(huì)主任陳剛提出，“新區(qū)絕對(duì)不搞土地財(cái)政！”他表示，完成好建設(shè)雄安新區(qū)這個(gè)歷史重任，必須認(rèn)真落實(shí)新發(fā)展理念，創(chuàng)新發(fā)展模式。絕不能搞土地財(cái)政，不走房地產(chǎn)主導(dǎo)的城市發(fā)展老路。

雄安新區(qū)的底氣從何而來？雄安發(fā)布的最新消息似乎給出了答案，歸結(jié)起來，無非是“三個(gè)變”：變土地平衡為城市平衡，政府不再主要靠賣地為生，而通過促進(jìn)城市工商業(yè)發(fā)展、擴(kuò)大就業(yè)水平，在稅收中擴(kuò)充地方政府的錢袋子；變政府爭(zhēng)利為讓市民獲利，抑制過高的房?jī)r(jià)，真正讓處于兩頭的老百姓共同分享土地增值帶來的巨大收益。

而最關(guān)鍵也是最核心的“變”，就是變產(chǎn)權(quán)少數(shù)人擁有為社會(huì)共有。政府和農(nóng)民以土地出資，折成股份，成為城市的“股東”，而房產(chǎn)開發(fā)商則投入資金和技術(shù)進(jìn)行開發(fā)，最后土地增值的收益在政府、農(nóng)民和開發(fā)商之間進(jìn)行分配，大家共享城鎮(zhèn)化發(fā)展的蛋糕。而對(duì)于踏入城市的創(chuàng)業(yè)者而言，新區(qū)設(shè)想采取積分制，先租房住，等積分達(dá)到要求后，再以較低的價(jià)格購(gòu)買房屋。

據(jù)前述規(guī)劃建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，雄安新區(qū)管委會(huì)正與住建部政策研究中心合作，圍繞雄安新區(qū)住房供應(yīng)體系進(jìn)行研究，包括制度設(shè)立原則、發(fā)展時(shí)序、開發(fā)模式等，甚至包括公租房、廉租房、商品房的建設(shè)比例和規(guī)模等都將會(huì)有闡述。此外，是以市場(chǎng)為主還是以政府為主，有何原則，以及土地的供應(yīng)模式和開發(fā)模式是政府統(tǒng)一代建，還是引入市場(chǎng)機(jī)制等，都會(huì)在研究報(bào)告中體現(xiàn)。

與此同時(shí)，最近正在部分城市試點(diǎn)的租售并舉、租售同權(quán)，也將在雄安新區(qū)進(jìn)行探索，“方向已經(jīng)定了，關(guān)鍵是如何在新區(qū)落地，特別是‘權(quán)’如何落地的問題?！边@位負(fù)責(zé)人表示，在住房問題上，政府只能是引導(dǎo)，最終還將走向市場(chǎng)。

“在短期內(nèi)，需要政府利用計(jì)劃手段進(jìn)行推動(dòng)，先把事情給做起來，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，一個(gè)城市還將靠市場(chǎng)化力量去生存發(fā)展?！秉S群慧認(rèn)為，雄安新區(qū)的發(fā)展將會(huì)分為三個(gè)階段，目前是第一階段，需要靠政府的管控來保持穩(wěn)定，不然房?jī)r(jià)太高，很多產(chǎn)業(yè)發(fā)展不起來，城市也發(fā)展不起來。第二階段，需要有三五年的過渡期，這個(gè)過渡期要留得比較充足，相當(dāng)于實(shí)驗(yàn)性質(zhì)的，一點(diǎn)點(diǎn)放開市場(chǎng)化。第三階段，就得恢復(fù)成正常的城市，依靠自身發(fā)展。