“我的一個(gè)當(dāng)事人，買房子時(shí)付了首付，可按揭辦不下來(lái)。最后，經(jīng)過(guò)調(diào)解，賠了房產(chǎn)公司57萬(wàn)元才把房子退了。工薪階層，損失這么多錢，我們都替他可惜。”昨天，浙江和義觀達(dá)律師事務(wù)所的張峰律師和記者說(shuō)起近期辦理的一個(gè)案子，唏噓不已。

周先生到底遭遇了什么？按揭貸款辦不了，都是買家的責(zé)任？市民買房要注意哪些事？記者請(qǐng)律師做了總結(jié)。

買了房，按揭貸款辦不下來(lái)

周先生一直想買套理想的房子。

幾年前，周先生終于看中了寧波的一套商品房，總價(jià)254萬(wàn)元。

周先生是工薪階層，積蓄也不多，和大多數(shù)購(gòu)房者一樣，打算向銀行申請(qǐng)按揭貸款。

但是，周先生平時(shí)的收入流水不夠穩(wěn)定，月收入也不高。

看房的過(guò)程中，他也和銷售人員提過(guò)自己的顧慮，按揭貸款會(huì)不會(huì)辦不下來(lái)。如果辦不下來(lái)，他沒(méi)能力買房。

工作人員口頭表示，可以幫助周先生想辦法辦出貸款。

當(dāng)然，這只是口頭承諾，并沒(méi)有留下書面的字據(jù)。

和房產(chǎn)公司簽訂了商品房買賣合同后，周先生支付了77萬(wàn)元首付款，準(zhǔn)備向銀行申請(qǐng)按揭。

可是，周先生卻被告知自己并不符合按揭貸款辦理?xiàng)l件，不能辦理按揭貸款。

銀行給出的理由是，周先生月收入不高，而且月收入流水不夠穩(wěn)定。

對(duì)于銀行拒絕辦理按揭貸款，周先生告訴律師，自己沒(méi)有疑義，也能接受。

記者了解到，銀行在審批按揭貸款時(shí)，借款人的收入多少、是否穩(wěn)定是重要考量因素。

昨天，工商銀行工作人員告訴記者，申請(qǐng)一手個(gè)人住房貸款的基本條件中就有這樣的規(guī)定：具有穩(wěn)定的收入來(lái)源和按時(shí)足額償還貸款本息的能力，借款人該筆貸款的月支出與收入比控制在50%(含)以下，或月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%(含)以下。

怎么辦？

以周先生本身的經(jīng)濟(jì)能力，實(shí)在沒(méi)有辦法支付剩余的177萬(wàn)元購(gòu)房款。

房產(chǎn)商起訴支付剩余房款和75萬(wàn)元違約金

余款遲遲沒(méi)有支付，就逾期了。

周先生想到最理想的情況是，把房子退了，不買了。

房產(chǎn)公司卻不同意，認(rèn)為是周先生違約。

周先生和房產(chǎn)公司溝通了數(shù)年，希望能退房，始終沒(méi)有結(jié)果。

最后，房產(chǎn)公司決定正式起訴周先生，要求他支付剩余的177萬(wàn)元購(gòu)房款，并支付高達(dá)75萬(wàn)元的違約金。

最終，經(jīng)過(guò)與房產(chǎn)公司的多次調(diào)解，周先生向房產(chǎn)公司賠償57萬(wàn)元違約金得以退房，首付的77萬(wàn)元也得以拿回來(lái)了。對(duì)這個(gè)處理結(jié)果，周先生雖然有些遺憾無(wú)奈，可也只能接受了。

這15種情形，可以退房

簽訂購(gòu)房合同后，又因?yàn)榉N種原因不想買，或者買不了的案例，生活中也有不少。以目前的法律規(guī)定來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者要退房，條件比較嚴(yán)格。

張峰律師和同事們特地梳理了近些年辦理過(guò)的購(gòu)房者要求退房的案例，歸納了15種可以退房的情況。

1. 出賣人未告知買受人而將房屋抵押給第三人；

2. 一房?jī)少u；

3. 商品房預(yù)售許可證存在欺詐；

4. 出賣人故意隱瞞所售房屋存在抵押的事實(shí)；

5. 出賣人故意隱瞞所售房屋已出售事實(shí)；

6. 出賣人故意隱瞞所售房屋為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；

7. 房屋存在質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用；

8. 遲延交付房屋超過(guò)約定期限；

9. 遲延辦理房產(chǎn)證超過(guò)法定期限(90天)；

10. 非購(gòu)房者的原因而導(dǎo)致按揭貸款合同不能訂立；

11. 所售房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格；

12. 房屋的產(chǎn)權(quán)面積與合同約定面積誤差比絕對(duì)值超出3%；

13. 規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更(房產(chǎn)商未在變更之日起的約定期限內(nèi)通知購(gòu)房者的，有權(quán)退房)；

14. 套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或相關(guān)尺寸超過(guò)約定的誤差范圍；

15. 因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)購(gòu)房合同的。

張峰律師補(bǔ)充說(shuō)：“很多人可能會(huì)疑惑，周先生也是因?yàn)殂y行按揭辦不下來(lái)，才導(dǎo)致不能買房，為什么不能退呢？在這個(gè)案例中，無(wú)法辦理按揭的原因是周先生自己的收入流水不夠穩(wěn)定。盡管在購(gòu)房前，房產(chǎn)公司可能表示可以幫周先生辦出按揭，但是這樣的口頭承諾，僅僅為房產(chǎn)公司為了促進(jìn)銷售而打的擦邊球，并不能改變是周先生自身的原因?qū)е碌臒o(wú)法辦理按揭的事實(shí)。”

記者了解到，按揭貸款辦不下來(lái)，能不能退房，可以分為三種情況。

第一種情況，如果因?yàn)榉慨a(chǎn)商的原因?qū)е掳唇肄k不下來(lái)，比如，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得預(yù)售許可證或銷售不具備使用條件的現(xiàn)房，導(dǎo)致銀行不批貸款的情況，購(gòu)房者可要求開(kāi)發(fā)商退還首付及定金，并要求開(kāi)發(fā)商支付相應(yīng)損失。

第二種情況，如果是因?yàn)橘?gòu)房者自身原因?qū)е碌模?gòu)房者要承擔(dān)違約責(zé)任。

第三種情況，由于購(gòu)房政策或者銀行的規(guī)定發(fā)生變化導(dǎo)致不能貸款，如限購(gòu)政策等，購(gòu)房者應(yīng)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商退房。協(xié)商不成合同上又沒(méi)有約定的，購(gòu)房者可以起訴并舉證自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，確實(shí)無(wú)力購(gòu)房，要求開(kāi)發(fā)商返還首付或定金。

如擔(dān)心辦不了按揭，最好有補(bǔ)充協(xié)議約定

業(yè)內(nèi)人士提醒，在實(shí)際的商品房購(gòu)買過(guò)程當(dāng)中，如果選擇按揭付款方式，購(gòu)房者務(wù)必對(duì)自己的購(gòu)買能力做一個(gè)正確的評(píng)估。尤其不要輕易相信其他人的明示、暗示、口頭許諾等。

如果對(duì)自己能否成功辦理按揭貸款有疑慮的話，可以在簽訂合同的過(guò)程中，對(duì)此有所約定，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。最好能在補(bǔ)充協(xié)議里面明確約定。比如，約定如果不能按揭貸款，可以選擇開(kāi)發(fā)商全額退款解除合同，或者通過(guò)分期付款的方式來(lái)支付尾款。如果開(kāi)發(fā)商不同意這種情況下，購(gòu)房者就要充分考慮自己能否承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。東南商報(bào)記者王穎 通訊員吳專生