住房租賃新時代悄然開啟,上市房企半年報傳遞出的信息是,部分有遠見的房地產企業對之躍躍欲試。

據上證報資訊統計,130家A股上市房企今年上半年實現營業收入總額6184.18億元,同比增長4.99%;歸屬于母公司股東的凈利潤總額為611.65億元,同比增長25.36%;預收賬款總額為17644.5億元,同比增長32.98%。

上半年房地產調控政策頻出,一二線城市與三四線城市冷熱反轉,政策推動市場從購買向租賃轉變,中國房地產市場正迎來一場深刻的住房制度變革——以購房作為解決居住需求唯一途徑的時代即將過去。購租同權、集體建設用地入市建設租賃住房等一系列政策的出臺不斷為租賃住房市場賦權,并將在未來相當長的時間內持續改變中國房地產市場的格局。在此背景下,上市房企紛紛開始謀篇布局住房租賃市場。

絕大多數房企半年報提及住房租賃

從5月19日住建部下發《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》,到7月20日九部委聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,廣州、深圳、南京等12個城市成為首批試點,再到8月28日國土部、住建部決定在北京、上海、沈陽、南京等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點,政策持續發力鞭策加快住房租賃市場建設。

“住房租賃”儼然成為當下中國房地產市場的一個熱詞。記者梳理上市房企半年報發現,絕大多數公司在其半年報中都提到了“住房租賃”。

萬科上半年交出了凈利潤同比增長36.47%的優異成績,其在半年報中指出,發展租賃住房是房地產行業長效機制的重要組成部分。經歷了過去十多年大規模建設后,主要城市逐步進入存量房時代,基于存量房的經營業務發展空間顯現,將為房地產企業提供更多發展機會。在一系列政策的推動下,住房租賃市場正迎來快速發展的良機,經營規范的長租公寓企業將獲得長足發展空間。

在世聯行看來,由于租售并舉、租售同權等相關政策的不斷出臺,以購房作為解決居住需求唯一途徑的時代即將過去,長租公寓行業將迎來黃金發展時期,具備長租服務能力即擁有了通向未來中心城市發展的門票。

招商蛇口在半年報中表示,隨著政策層面對于住房租賃市場支持的頂層制度出臺,地方政府陸續在發展租賃市場規模、培育參與主體、稅收優惠、金融支持等方面出臺一系列細則以支持住房租賃市場的發展。在巨大的市場容量和資本支持下,長租公寓近幾年有望得到迅猛發展。

“先行者”業務運作風生水起

事實上,上市房企中的“先知先覺者”早已嗅到了住房租賃市場潛在的商機,謀篇布局已久,相關業務運作得有聲有色。更多的企業則躍躍欲試,有意“分一杯羹”。

萬科半年報顯示,自2014年以來,公司積極布局長租公寓市場,目前已整合形成了集中式長租公寓品牌“泊寓”。泊寓以市場化租金定價,致力于滿足城市青年人群的中長期租住需求。截至報告期末,泊寓業務已覆蓋21個一線及二線城市,累計獲取房間數超過7萬間,累計開業超過2萬間,開業6個月以上項目的平均出租率約87%。萬科透露,泊寓將繼續加大拓展力度,2017年預計總獲取房間數量超過10萬間。

招商蛇口聚焦的是國內中高端租賃市場,其布局深圳約50萬平方米、1.3萬套長租公寓產品,已形成“壹棧”人才公寓、“壹間”精品公寓、“壹棠”高端服務式公寓三大核心產品線,并全面形成產品與服務、運營管理、品牌等細分標準化體系。招商蛇口提出,將以“中國中長租公寓領導品牌”為發展目標,計劃以三年的時間實現品牌全國布局。

上半年,世聯行旗下的紅璞公寓已進入深圳、廣州等27個城市,全國簽約4萬多間房間,覆蓋核心一二線城市。九部委公布的12個首批住房租賃試點城市,世聯行均有常設團隊,并且在其中10個城市已開展了長租公寓業務。經過一年多的探索發展,公寓構建后一個月出租率達91.2%,第二個月出租率為94.5%。

皇庭國際在半年報中透露,新設立的公寓管理公司未來主要布局長租公寓業務,重點積極拓展12個首批住房租賃試點城市,提升長租公寓服務能力。

明源地產研究院首席研究員劉策給房企“支招”道,對開發商而言,切入長租公寓有資源和資金優勢,但欠缺可支撐十萬套乃至百萬套級規模的管理系統、品牌及可快速復制擴張的人才梯隊,如果從0到1,成本和時間代價較大,建議可以整合資源,與市場優秀運營商戰略合作,采取入股、控股、收購等多種合作模式,直接高起點起步,從1到100,快速形成在長租公寓的大兵團作戰能力。

調整策略應對調控政策加碼

在“房子是用來住的,不是用來炒的”的政策要求下,一方面繼續支持高庫存的二線和三四線城市落實各種措施去庫存,滿足居民自住及農民工購房需求;另一方面,一線城市和熱點二、三線城市密集出臺以“限購、限貸、限價、限售”為核心的緊縮調控措施。從市場表現來看,受政策調控影響,熱點城市新房整體成交面積持續下行,價格趨于穩定。尤其是3、4月熱點城市調控手段不斷升級創新,調控城市持續擴圍,房地產信貸進一步收緊,房地產企業運營和銷售面臨新的境遇。

除了積極布局租賃住房市場外,上市房企在銷售策略方面也有所調整。榮盛發展在半年報中表示,一方面對公司的銷售體系進行調整,由南京新探索和意家科技兩家全資銷售公司主要負責公司的銷售;另一方面抓住各區域市場普遍回暖的機會,加大對現有項目庫存房源的銷售力度,同時積極推出新項目。

天房發展半年報顯示,隨著天津“331新政”的出臺,天津房地產市場進入調整期。由于公司2016年度銷售情況良好和銀行貸款發放等審批環節的延長,使得公司在途資金顯著增加,占壓資金成本。針對此,公司通過派駐財務人員深入銷售現場一線,減少工作環節,確保銷售回款的快速、及時進賬,降低公司財務風險,保障資金平衡。

云南城投則采取了一系列“去庫存”的措施,如增加樓盤配套、引進優質教育資源、加強市政設施的建設投入、智慧社區的打造及與集團公司所屬醫療、醫藥、康養等產業相結合等措施,提升物業價值和品質,并采取各種有效措施促進項目銷售、消化庫存、回籠資金。(記者 張良)