在城市房地產(chǎn)管理法、合同法中，大量的法律條文都是針對(duì)房屋買賣作出的規(guī)定，而在房屋租賃立法上相對(duì)不足，對(duì)于租期、租價(jià)和租賃期間租賃雙方的諸多權(quán)益沒有明確規(guī)定，導(dǎo)致租戶居住環(huán)境、尊嚴(yán)、基本權(quán)益得不到有效保障。

□　本報(bào)記者 　朱琳

7月，一大波租房新政密集襲來——

4日，上海打響租賃賣地第一槍：要拿地，只準(zhǔn)租，不準(zhǔn)賣。

17日，廣州出臺(tái)“租賃16條”發(fā)展住房租賃市場，其中保障“租購?fù)瑱?quán)”引發(fā)民眾關(guān)注。

20日，住建部等九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入、住房租賃需求旺盛的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場。

目前，住建部已會(huì)同有關(guān)部門選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個(gè)城市首批開展住房租賃試點(diǎn)。

……

業(yè)內(nèi)人士分析，一系列租房政策的出臺(tái)，釋放出重大信號(hào)，住房租賃市場或?qū)⒂瓉硇乱惠啺l(fā)展期。

隨著我國城市住房由“重售輕租”轉(zhuǎn)向“租售并舉”，住房租賃市場的法律缺口也愈加凸顯。北京市法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)副會(huì)長、清華大學(xué)法學(xué)院黨委副書記程嘯近日在接受《法制日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)說，由于過去我國房地產(chǎn)政策偏重于房屋買賣，所以在房屋租賃立法方面還存在諸多不足，造成了房屋租賃市場的諸多不規(guī)范。應(yīng)加快補(bǔ)齊房屋租賃領(lǐng)域立法短板，完善房屋租賃制度頂層設(shè)計(jì)，通過法治手段遏制各種租房亂象。

租房亂

每個(gè)租房者都有部心酸史

“租房可得小心，一不留神就會(huì)被騙。”在北京市海淀區(qū)一家IT公司任職的劉偉，向《法制日?qǐng)?bào)》記者說起兩年前租房的尷尬。

劉偉先在網(wǎng)上租房平臺(tái)找房源，看到幾個(gè)不同房源的圖片、聯(lián)系方式都一模一樣，他斷定是假房源，便放棄網(wǎng)上租房。

通過單位附近小區(qū)張貼的廣告，劉偉聯(lián)系上了一名自稱江子的二房東。看完房子，劉偉還算滿意，當(dāng)天就交了定金。在江子不停催促下，劉偉也沒細(xì)看合同，就簽了字，并按押一付三的約定交完房租，搬了進(jìn)去。

令劉偉沒想到的是，麻煩才剛剛開始。

剛住了一個(gè)月，劉偉就接到江子電話，催交下一季度房租。劉偉以“時(shí)間未到”為由拒絕交錢。

“結(jié)果他在電話里威脅我，說合同就是這么規(guī)定的，遲交超過兩天就得賠償兩個(gè)月房租，否則有權(quán)讓我搬走。”劉偉趕緊翻出合同，仔細(xì)一看，才發(fā)現(xiàn)有很多不平等條款隱藏其中。

“每一個(gè)租房人都有部心酸血淚史。”劉偉無奈說。

記者在劉偉的邀請(qǐng)下加入了一個(gè)“北京租房維權(quán)群”，群里有100多人，都是租房遇到問題的人。

“房東要求特別多，經(jīng)常來‘視察’,屋里任何家具電器損壞都要賠錢，價(jià)格高得離譜。”

“住到一半，中介就強(qiáng)行漲房租，不然就領(lǐng)新租戶來看房。”

……

租房維權(quán)群里，大家爭相講述自己遭遇的租房奇葩事，每個(gè)人情況各有不同，但當(dāng)提到如何維權(quán)時(shí)，卻都表示“沒轍”。

據(jù)住建部相關(guān)統(tǒng)計(jì)和調(diào)查，目前我國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%。其中以新就業(yè)的大學(xué)畢業(yè)生和外來務(wù)工人員為主要群體。

“每年6月到8月是房屋租賃的高峰期，正值大學(xué)生畢業(yè)、中小學(xué)生擇校的時(shí)間段。”中國社會(huì)科學(xué)院城市與競爭力研究中心副研究員鄒琳華說，租房市場的各種亂象，正是伴隨著租房市場的火爆應(yīng)運(yùn)而生的。

而對(duì)于這些租房亂象，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院院長、北京市法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)副會(huì)長兼秘書長尹飛一針見血地指出，這正是由于我國當(dāng)前房屋租賃制度還不完善，缺乏相關(guān)立法的規(guī)制，無法有效保障房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益。

立法缺

由以售為主向租售并舉轉(zhuǎn)變

“我國之前實(shí)施的房屋租賃政策一直強(qiáng)調(diào)‘居者有其屋’,正是由于這種政策導(dǎo)向，我國在最初的法律制度設(shè)計(jì)上，將商品房開發(fā)、銷售作為發(fā)展住房的重中之重，比如在城市房地產(chǎn)管理法、合同法中，大量的法律條文都是針對(duì)房屋買賣作出的規(guī)定，而在房屋租賃立法上相對(duì)不足，對(duì)于租期、租價(jià)和租賃期間租賃雙方的諸多權(quán)益沒有明確規(guī)定，導(dǎo)致租戶居住環(huán)境、尊嚴(yán)、基本權(quán)益得不到有效保障。”尹飛指出。

尹飛認(rèn)為，我國的住房理念應(yīng)適時(shí)改變，要從“居者有其屋”過渡到“住有所居”，也就是從買房轉(zhuǎn)變成租房。這其實(shí)是給了大家更多的選擇權(quán)，有能力的可以買房，中低收入群體在不買房的情況下，也能通過租房解決住房問題。

其實(shí)，近年來，我國房地產(chǎn)政策已作出相應(yīng)調(diào)整，開始向“租售并舉”的方向發(fā)展。

2016年6月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，旨在規(guī)范住房租賃市場發(fā)展，促進(jìn)我國住房市場由以售為主向租售并舉轉(zhuǎn)變。

在程嘯看來，近年來中央陸續(xù)發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策，都在積極推動(dòng)房屋租賃市場發(fā)展，我國房屋租賃市場或?qū)⒃诮窈笠粋€(gè)較長階段成為房地產(chǎn)工作的“重頭戲”。

對(duì)此，鄒琳華認(rèn)為，我國目前的房屋租賃市場仍存在很多不規(guī)范之處，房源少、房租貴、黑中介橫行、租房糾紛難解決、群租房亂象頻發(fā)等成為制約房屋租賃市場健康發(fā)展的瓶頸，這些問題都需要從立法上加以解決。

尹飛建議，應(yīng)當(dāng)在國家層面盡快出臺(tái)相關(guān)立法，對(duì)房屋租賃市場加以約束。應(yīng)對(duì)保障房屋租賃雙方的權(quán)益、改善居住環(huán)境、尋求快速解決房屋租賃糾紛機(jī)制、明確中介公司應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任、拓展租賃房源等問題，在立法中予以明確規(guī)定。

據(jù)悉，今年5月，住建部發(fā)布的《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見稿)》，在租金、租期、承租人居住權(quán)利保障等方面作了規(guī)定。

此外，北京、廣州、成都等城市也正著手準(zhǔn)備出臺(tái)住房租賃地方性法規(guī)。

權(quán)利少

先優(yōu)化租賃登記備案制度

“租房者和購房者一樣，就近入學(xué)條件、就醫(yī)、公積金等方面享受同等權(quán)利。”7月17日，廣州市發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》宣布，實(shí)施“租購?fù)瑱?quán)”計(jì)劃。

在鄒琳華看來，這一規(guī)定是保障租戶權(quán)利的一種體現(xiàn)。“目前，租戶與自有住房者之間享有的權(quán)利不同，比如子女擇校是跟戶口掛鉤的，戶口又是跟房產(chǎn)掛鉤的，不少人就是因?yàn)橐鉀Q孩子的擇校問題而選擇買房。若該政策落實(shí)，這部分人就可以選擇租賃，減少買房焦慮。”

其實(shí)，國務(wù)院辦公廳去年發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》早有規(guī)定：非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。

《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見稿)》也提出，經(jīng)備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩(wěn)定住所的憑證。承租人可持備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，并享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。

“房屋租賃備案制度的落實(shí)和合同的規(guī)范，是關(guān)乎租購?fù)瑱?quán)能否順利實(shí)施的前提。”程嘯注意到，現(xiàn)在租賃房源登記備案率很低，造成租房市場混亂。合同簽訂不規(guī)范，租戶經(jīng)常遇到權(quán)屬不清、轉(zhuǎn)租、房東隨意漲房租、隨意攆租客或承租的房屋正常損耗無人修理等不公平待遇，造成了大量租戶權(quán)利得不到有效保障。

“值得注意的是，如果按照以往‘放養(yǎng)’的模式去管理租房市場，‘租購?fù)瑱?quán)’必然無法落地。”程嘯建議，優(yōu)化租賃登記備案制度，各地區(qū)根據(jù)本地實(shí)際情況完善實(shí)施細(xì)則使登記備案成為維護(hù)租賃雙方權(quán)益的有效途徑。應(yīng)制定房屋租賃統(tǒng)一合同范本，對(duì)房屋權(quán)屬情況、租賃期限、租金支付、出租房屋的要求和限制、租賃登記備案、房屋修繕及費(fèi)用、雙方的權(quán)利和義務(wù)等方面都作出明確、約定，防止不平等條款。

信用低

建房屋租賃信用信息系統(tǒng)

“網(wǎng)上看著讓人心動(dòng)的房源，多數(shù)都不存在，只是黑中介吸引租戶的手段罷了。”劉偉告訴記者，據(jù)他所知，造假的黑中介里很多人曾被中介公司開除，但轉(zhuǎn)眼間他們又出現(xiàn)在其他中介公司。

對(duì)此，尹飛說，對(duì)于租賃市場，我國的監(jiān)管體系確實(shí)存在漏洞，使得這些黑中介成了無法約束的“害群之馬”。

尹飛曾經(jīng)向有關(guān)部門建議，希望在立法中明確規(guī)定，建立一套有效的房屋租賃信用信息系統(tǒng)，將那些不良從業(yè)人員的行為都記錄下來，并在統(tǒng)一的平臺(tái)上向社會(huì)公示，承租人可隨時(shí)查到其誠信記錄，對(duì)不良中介應(yīng)給予相應(yīng)的處罰，對(duì)造成嚴(yán)重后果的、社會(huì)影響惡劣的，應(yīng)當(dāng)終身禁入中介行業(yè)。

“除此之外，提高從業(yè)人員的門檻也是十分必要的，應(yīng)進(jìn)行與業(yè)務(wù)有關(guān)的法律知識(shí)培訓(xùn)考核，獲得執(zhí)業(yè)證書后，才能從事房產(chǎn)中介工作。”程嘯認(rèn)為，這樣可以一定程度上避免素質(zhì)不高的從業(yè)者拉低行業(yè)水平。

尹飛認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)建立中介行業(yè)自凈機(jī)制，中介公司有責(zé)任提供有效的地域信息，保障住房租賃市場供需信息透明、交易規(guī)則透明、信用體系透明，建立嚴(yán)格的違法及違規(guī)懲處制度，完善行業(yè)內(nèi)部的自查自糾機(jī)制，自覺履行公示制度，并由相關(guān)主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)不定期進(jìn)行監(jiān)管和抽查。

房源少

鼓勵(lì)公民“共享”閑置房屋

“好的房源太少了，稍微像樣一點(diǎn)的房子租金都很貴，真應(yīng)了物以稀為貴那句話，而且稍一猶豫就被別人租了。”不少租戶反映，一房難求的狀況十分普遍。

目前，包括北京在內(nèi)的很多城市，已開始在土地出讓過程中明確要求，需自持一部分房屋作為出租房，比如一塊地規(guī)劃面積30萬平方米，開發(fā)商拿地，需要拿出10萬平方米用來建設(shè)出租房。

“這是一個(gè)比較好的探索。”尹飛說，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)以租代售，并以此作為去庫存的做法，不失成為一種有效的解決方式。

“還應(yīng)當(dāng)允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房。經(jīng)行政主管部門批準(zhǔn)改建后的住房，只能用于出租，不得銷售。”尹飛建議。

除此之外，尹飛認(rèn)為，對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地，過去管得比較嚴(yán)格，現(xiàn)在可以允許使用一部分來建造房屋，作為地方試點(diǎn)向社會(huì)公開租賃，這些探索都是有必要的，我們也應(yīng)當(dāng)在立法上予以承認(rèn)和必要的支持。

同時(shí)，對(duì)于社會(huì)大量閑置的房源，程嘯認(rèn)為，我國在制定房屋租賃立法時(shí)也應(yīng)當(dāng)對(duì)此有所規(guī)劃。

“許多個(gè)人房屋閑置，而想要租房的人卻承租無門，造成了供求不暢。如果將這部分閑置房拿出來出租，將解決一部分租戶的煩惱。”程嘯建議，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)這部分人將房源拿出來共享。

程嘯還認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)培育專業(yè)化、社會(huì)化的住房租賃公司。“對(duì)于有多套房源租賃的個(gè)人，應(yīng)當(dāng)辦理工商登記，以企業(yè)的名義進(jìn)行租賃，這也便于工商、住建等行政部門的管理。合法注冊(cè)的住房租賃企業(yè)還可以收集散戶的房源，這樣也比個(gè)人出租穩(wěn)定性更高。”

環(huán)境差

制定剛性安全標(biāo)準(zhǔn)取締群租亂象

“房間大概80平方米，擠滿20多個(gè)床位，月租上鋪400元，下鋪450元。”這是網(wǎng)上曝光的群租房亂象的一個(gè)縮影。

據(jù)記者了解，群租客以企業(yè)員工和年輕人為主，流動(dòng)性大，行動(dòng)不規(guī)律，人員嘈雜，打擾周邊居民的正常休息；群租房空間狹小，物品堆放多，生活用火、用電不規(guī)范，存在消防安全隱患；不注意維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生，導(dǎo)致小區(qū)環(huán)境惡化。

“多數(shù)群租人員是收入偏低或剛來大城市工作的人，目的是為了省房租。要對(duì)癥下藥，就要解決租金貴的問題。”鄒琳華指出。

對(duì)此，程嘯建議，應(yīng)當(dāng)多增加廉租房、公共租賃住房，緩解多人分租的壓力。同時(shí)，制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策，對(duì)租戶的租金進(jìn)行合理定價(jià)，并由政府劃定最低保障金額進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)貼，落實(shí)國家關(guān)于對(duì)個(gè)人出租住房和承租住房的個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策，減小低收入人群的壓力。

“除了提供價(jià)格更低廉的租賃環(huán)境，制定剛性的安全標(biāo)準(zhǔn)也是必不可少的，應(yīng)該疏堵結(jié)合。試想一套房子住進(jìn)去那么多人，超出了房屋的承載量，必然會(huì)增加很多安全隱患，一旦出事故，就容易演變成群死群傷的嚴(yán)重后果。”鄒琳華建議，出臺(tái)相關(guān)安全整治標(biāo)準(zhǔn)，減少和消除此類安全隱患。

記者注意到，《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見稿)》明確規(guī)定，出租人出租住房，應(yīng)當(dāng)符合單間租住人數(shù)和人均租住面積的標(biāo)準(zhǔn)。具體標(biāo)準(zhǔn)由直轄市、市、縣人民政府制定。廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等非居住空間，不得出租用于居住。

程嘯說，要通過立法明確提出“保障安全居住”，應(yīng)當(dāng)禁止將存在建筑隱患、治安隱患、消防隱患的房屋進(jìn)行出租，一旦發(fā)現(xiàn)，應(yīng)由住建、公安等部門責(zé)令改正，并進(jìn)行相應(yīng)處罰。對(duì)于出租人的權(quán)益，法律也應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)，對(duì)于隨意破壞房屋設(shè)施或涉及其他違規(guī)租賃房屋的租戶，應(yīng)當(dāng)由城管等部門予以遣散，造成環(huán)境破壞和財(cái)物損失的，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)處罰。