最近，不少統(tǒng)計(jì)報(bào)告都顯示，北京的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了松動(dòng)，可也有購(gòu)房人表示，真正看房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，“我關(guān)注的房子”并沒(méi)有降。北京到底有哪些房源真的降價(jià)了呢？

■“大降價(jià)”水分大

“馬甸橋西南，驚現(xiàn)單價(jià)11.2萬(wàn)元低價(jià)房，明顯低于市場(chǎng)價(jià)。70多平方米兩居，南北通透，業(yè)主滴血讓利急售。”

乍看中介的推薦，孫女士很動(dòng)心，馬上和中介約好下班去看房。“位置還是挺好的，離三環(huán)很近，但也有點(diǎn)兒吵。”孫女士從北太平莊東站下車，10分鐘就走到了這個(gè)小區(qū)。進(jìn)了小區(qū)，孫女士第一印象是房子的房齡有點(diǎn)兒老，且小區(qū)沒(méi)有固定停車位，這一點(diǎn)讓有車的孫女士略感不滿。

隨經(jīng)紀(jì)人上了樓，孫女士才發(fā)現(xiàn)，這棟樓是北京最早設(shè)計(jì)的那種帶電梯的板樓，整棟樓只有一部電梯，而且每?jī)蓪硬庞幸粋€(gè)電梯門。“也就是說(shuō)，我看的這套房在7層，需要坐電梯先到8樓，然后再往下走一層樓梯才能到。另外，8層北側(cè)一條長(zhǎng)長(zhǎng)的樓道，公攤面積也很大。”這讓孫女士還沒(méi)看到房子，心里就打了折扣。進(jìn)了房子，戶型也比較老舊，窗戶還是那種鑄鐵的，陽(yáng)臺(tái)的墻皮也有些脫落。

在看房的過(guò)程中，中介一個(gè)勁兒地勸說(shuō)，這套房子便宜，現(xiàn)在不買以后就買不到了。對(duì)于中介的說(shuō)法，孫女士并不認(rèn)同。“我這幾年一直關(guān)注這一帶的房子，市場(chǎng)什么行情，心里還是有數(shù)的。所謂的這套房子單價(jià)比市場(chǎng)價(jià)便宜，也是因?yàn)橛泄珨偞蟆㈦娞莶环奖愕纫恍矀](méi)有中介鼓吹的那么劃算。”

孫女士認(rèn)為，現(xiàn)在很多房子動(dòng)輒就降“百萬(wàn)”，貌似降價(jià)幅度很大，其中很大一部分有業(yè)主報(bào)價(jià)虛高的成分。“這有點(diǎn)像商場(chǎng)打折，本來(lái)100元的東西，標(biāo)價(jià)120元，再打八折，其實(shí)沒(méi)降多少。”

■房?jī)r(jià)不降客戶不買

“目前成交的，幾乎都是低于市場(chǎng)價(jià)的。因?yàn)椴唤祪r(jià)，客戶根本不買。”朝陽(yáng)公園附近一家中介門店的經(jīng)紀(jì)人鄭昊介紹說(shuō)。

至于降了多少？鄭昊認(rèn)為，從今年“317”新政出臺(tái)以來(lái)到現(xiàn)在，平均降幅10%是有的。“房?jī)r(jià)從5月份開始慢慢松動(dòng)，特別是一些換房的客戶，買了新房，著急用錢，有的已經(jīng)降到了去年12月份左右的水平。”

鄭昊舉例說(shuō)，前不久，東四環(huán)一個(gè)高檔社區(qū)，出了一套180平方米的四居室，報(bào)價(jià)1250萬(wàn)元，業(yè)主號(hào)稱降了500萬(wàn)元，確實(shí)有些夸張的成分，但不到7萬(wàn)元的單價(jià)比平均8萬(wàn)元左右的報(bào)價(jià)低了不少，這套房很快成交了。“最近房貸收緊、利率提高，大家對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期還是下行趨勢(shì)的，所以業(yè)主要真想賣，也只能把價(jià)格壓低。”

■5類房源率先降價(jià)

盡管網(wǎng)上和中介的口中，房?jī)r(jià)降聲一片，但很多人發(fā)現(xiàn)“我關(guān)注的房子并沒(méi)降”。到底哪些房源降了呢？根據(jù)鏈家地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)，目前市場(chǎng)上降價(jià)房源占比攀升至 89.3%， 是自2012年以來(lái)的最高水平。根據(jù)他們對(duì)調(diào)價(jià)房源的分析，發(fā)現(xiàn)有5類房源的價(jià)格已經(jīng)率先松動(dòng)。

首先是郊區(qū)一些交通和就業(yè)等優(yōu)勢(shì)資源缺乏的區(qū)域，比如門頭溝、昌平、順義等部分區(qū)域的降價(jià)房源就較多，這和歷史上在抑制性調(diào)控政策下，外圍區(qū)域“領(lǐng)跌性”凸顯的特征也較為符合。

第二類是前期價(jià)格上漲過(guò)快的學(xué)區(qū)房，比如西城、東城兩區(qū)是中小學(xué)教育資源密集區(qū)，加之屬于中心城區(qū)，是北京房?jī)r(jià)的高地。在限購(gòu)限貸政策加碼，尤其是學(xué)區(qū)房調(diào)控政策后，部分房源降價(jià)幅度相對(duì)較大。

第三類是非地鐵房，調(diào)控后兩月內(nèi)，與地鐵房相比，非地鐵房平均降價(jià)幅度明顯更大。

第四類是房齡較老、品質(zhì)較低的房源。改善性的換房需求是2016年以來(lái)的主流需求，品質(zhì)溢價(jià)開始凸顯，調(diào)控下樓齡老的物業(yè)更多地需要降價(jià)才能實(shí)現(xiàn)成交。

第五類是有抵押的房源降價(jià)占比也比較大。

本報(bào)記者 李海霞