“房子的又一大功能屬性被堵截。”

這是業內人士對于近期北京樓市最新調控的評價。這個功能屬性聽起來有點生疏——洗錢。

中國人民銀行營管部和北京市住建委于上周聯合下發通知,要求開發商和中介履行反洗錢義務。按照新規,開發商在售房、中介機構在二手房買賣經紀服務中,必須要求房屋交易當事人購房款以銀行轉賬的方式支付,且必須使用出賣人和買受人的銀行賬戶,通過預售資金、存量房交易資金監管專用賬戶進行資金支付。

也就是說,今后買房,購房者必須刷本人的銀行卡。

一位接近北京市住建委人士表示,近年來,在部分城市房價上漲較快的過程中,大量不法資金通過各種渠道進入房地產領域洗白,已經引起相關部門的警覺,“所以這個政策對普通老百姓影響不大,重點還是針對贓錢、‘黑錢’”。

“對老百姓來說,這是祛除市場上不健康因素的好事情。”房地產業內人士向記者解讀說,“最直觀的影響,就是應對可能出現的一邊炒房產一邊洗錢的情況。一些人的錢來得‘黑’來得快,快速進出市場容易造成價格大幅波動。把虛火的一朵小火苗管住了,對市場來說是個好消息。”

貪腐人員投資房產洗錢

此前,無論是被稱為“房姐”的陜西神木農村商業銀行原副行長龔愛愛,還是被稱為“房叔”的廣東省廣州市城管執法局番禺分局原政委蔡彬,都有將“黑錢”混入房地產交易資金中的情況。這些貪腐案例表明,房地產成為一些貪官藏匿非法所得贓款和洗白資金的重要途徑。

“大量不法資金通過各種渠道進入房地產領域洗白。無論在國內還是國外,房地產投資都是洗錢的重要渠道。尤其在國內,房地產是比較優質的資產,在眾多洗錢方式中,投資房地產排位比較靠前。”曾經辦過此類案件的北京房產律師王樹德向記者介紹說。

如何利用買房洗錢?

王樹德給出了以下途徑:

全款購房,通過其他親戚朋友等借用他人名義代持；

貸款購房,將零散資金(“黑錢”)用于償還銀行貸款,最終洗白；

注冊公司購買房屋,然后再通過抵押貸款或為“他人”擔保貸款的方式將“黑錢”洗白；

利用“黑錢”購房后對外出租,收取租金洗白。

“洗錢并不是單一交易或者行為能夠完成的,隨著監管力度的加大,洗錢的方式將越來越多樣,越來越復雜,周期也越來越長。”王樹德說。

此外,記者通過梳理注意到,一些貪腐官員的洗錢方式更加隱秘。

例如,通過本人或他人名義購房,如“房姐”龔愛愛和房叔蔡彬等；再就是以低于市場價購房變相受賄,如江蘇省南通市國資委原副調研員張明鑫和南通市政協原副秘書長王麗娟以低于市場價267萬元價格購買南通建工商鋪,即構成變相收受賄賂；還有房地產中介機構勾結簽訂虛假銷售合同,將“黑錢”混入房地產交易資金中。

“還有,比如某人受賄所得現金100萬元,他不敢把這筆錢直接存到銀行,但是他可以買一套市值220萬元的房子,這時候直接付給房屋賣家100萬元現金做首付,但是與賣家商量好網簽價格120萬元。賣家實際到手220萬元,也不會在乎網簽價格高低。”一名曾接觸過此類事例的鏈家中介人員向記者透露,“一年后,買房者以250萬元的價格將房子轉手賣掉。這時候,他最初受賄的100萬元就通過房屋升值的名義洗白了。”

對于上述中介的表述,北京大學廉政建設研究中心副主任莊德水說,“這類交易人不在乎網簽價格,只在乎錢已經洗白了,即使損失一點也無所謂。他們為了洗錢是愿意繳稅的,拿出百分之十七到二十的稅繳了,剩下的錢就變成合法收益了”。

據莊德水了解,在房地產領域,具體的洗錢方式有很多種,比如投資入股和開公司,或者與賣房者協商好,采取低價合同高價購房的方式。“再比如,在電視劇《人民的名義》中,漢東油氣集團董事長劉新建將7億元公款給山水集團開發大風廠項目,這就是一種洗錢方式,錢通過這樣的方式洗白,已經實現了增值,增值部分可能就遠遠大于原來的非法所得。其實,洗錢就是通過稅收的方式、通過增值的方式、通過所有權轉移的方式,把非法的錢變成形式上合法的錢”。

違法違規資金進入樓市

縱觀目前的各種信息,目前對此次樓市調控可能產生的影響,大家似乎都把焦點放在貪腐官員的“黑錢”上。不過,在業內人士看來,樓市調控還可能衍生出其他影響,還將封堵其他領域的“黑錢”。

房地產市場熱度高的時候,不少投資投機資本入市買房不斷加杠桿——這早已是路人皆知。然而,后面的事情,大家不一定了解——在樓市加杠桿情況下,銀行發放的消費貸之類貸款很多被用于購房的首付環節。

“個人消費貸款的發放和法人單位貸款的發放不同。對于法人單位貸款來說,銀行直接將貸款資金由銀行支付至交易(采購)對手的賬戶,以完成用途監管。”北京某大型房地產中介馬家堡地區門店店長向記者介紹說,個人消費貸款則由銀行直接將貸款資金發放到個人賬戶。個人消費貸款雖然也有用途約束,但貸款機構的監管成本很高,“在房地產市場熱起來之后,有人會想,不僅我的個人消費貸款可以用于首付加杠桿,我的配偶、親屬申請的消費貸款一樣可以給我用來加杠桿”。

對于個人消費貸款的監管,除了監管成本高這一問題,還有一些規避監管的辦法,比如取現。現實情況是,將貸款取現后支付,貸款用途監管就比較費勁了。

“現在,政策強調使用銀行卡賬戶支付進行交易,他人其他類型的貸款若想用于特定某個人的購房首付加杠桿,惟一的路徑就是轉賬——從貸款申請人的賬戶轉到要買房投資人的銀行卡里,這樣才能支付。”上述中介分析說,但是,轉賬過程和之后用于買房的支付過程都將留存交易記錄,這也意味著,一旦銀行追究起來,貸款申請人改變貸款用途的證據就相當充分。

對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示了認同,“從政策層面看,對于當前樓市部分交易資金的定性是比較嚴厲的,即不是簡單地炒房和投資投機等違規資金,而是各類違法資金,所以此類嚴厲的定調會使得后續此類管制加強。預計對于一些大額的房產交易會有定期審查的機制,進而有助于對高端物業等樓盤交易形成較大的抑制作用”。

“房子是用來住的,不是用來炒的”。在受訪的業內人士看來,當違法違規資金被全面清理出房地產市場之后,面對沒錢沒杠桿可以用來炒房的市場,投資客自然會轉身離開。