截至1月2日,據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,按照申銀萬國行業(yè)分類,滬深兩市共計(jì)22家上市房企披露2016年年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告,剔除數(shù)據(jù)公布不全的2家房企后,16家盈利,占比超過七成,凈利潤實(shí)現(xiàn)同比增長的企業(yè)有15家,占比超過六成,僅4家虧損。

值得一提的是,這22家房企幾乎都是中小房企,并無銷售規(guī)模千億元量級(jí)房企。不過,通過其運(yùn)營狀況可折射房地產(chǎn)行業(yè)在過去一年中的變化趨勢(shì)。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,隨著北京“930”新政出臺(tái),全國已有20多個(gè)城市出臺(tái)從嚴(yán)性調(diào)控政策,因此前三季部分房企盈利、銷售業(yè)績(jī)較好,提前完成年度銷售任務(wù)的房企較多,這為實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)同比增長奠定了基礎(chǔ)。但四季度,市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷,預(yù)計(jì)2017年房企盈利情況將不容樂觀。

另有業(yè)內(nèi)分析師向本報(bào)記者表示,進(jìn)入四季度后,上市公司保殼、買殼動(dòng)作將加劇,連續(xù)虧損企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)獲得收益,實(shí)現(xiàn)凈利潤扭虧或預(yù)增。

逾六成房企凈利同比增長

從預(yù)告凈利潤變動(dòng)幅度來看,在上述已有數(shù)據(jù)的16家上市房企中,13家呈現(xiàn)上行趨勢(shì),剩余3家凈利潤出現(xiàn)同比下滑。而在已發(fā)布預(yù)告的22家房企中,僅4家虧損,其中3家是首虧。

從預(yù)告凈利潤下限來看,8家房企歸屬于母公司股東的凈利潤超過1億元,占比50%。

《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到,區(qū)域性龍頭房企盈利能力仍較強(qiáng),凈利潤超過10億元的目前有3家;榮盛發(fā)展2016年度凈利潤預(yù)計(jì)在31億元—38億元之間,目前暫列首位;濱江集團(tuán)凈利潤預(yù)計(jì)12億元-14億元之間,暫列第二位;華聯(lián)控股預(yù)計(jì)以12億元位列第三位。

嚴(yán)躍進(jìn)稱,濱江集團(tuán)和榮盛發(fā)展都是以地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的企業(yè),且杭州和京津冀區(qū)域今年市場(chǎng)表現(xiàn)較好,尤其房?jī)r(jià)上漲后帶動(dòng)營收和盈利水平有所提高,因此其區(qū)域性房企有較好的盈利表。不過,對(duì)于轉(zhuǎn)型或重組中的企業(yè)來說,或者由于原本其項(xiàng)目布局就未跟得上市場(chǎng)節(jié)奏,加之轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)未貢獻(xiàn)利潤,所以盈利能力不升反降,甚至虧損;或者因重組成功,扭虧為盈。

另外,有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,去年以來,不但房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖,銷售價(jià)格上漲,上市房企更是大量發(fā)行公司債,其融資成本相對(duì)較低,企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用相對(duì)降低,尤其今年在售項(xiàng)目多是近三年所拿地塊,與現(xiàn)在土地市場(chǎng)拍出的高成本地塊相比,一旦價(jià)格有所提升,反映到毛利率水平上,就會(huì)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

值得一提的是,預(yù)告凈利潤變動(dòng)幅度高居榜首的是華聯(lián)控股,同比上漲1631%,從凈利潤虧損直至凈利潤一躍至2016年年度凈利潤預(yù)計(jì)將達(dá)12億元。

公開資料顯示,華聯(lián)控股所持有的房地產(chǎn)項(xiàng)目多位于深圳和杭州,且存量土地是早期取得,成本較低。目前公司除了華聯(lián)工業(yè)園A區(qū)和B區(qū)兩個(gè)城市更新項(xiàng)目,沒有更多的土地儲(chǔ)備,預(yù)計(jì)華聯(lián)工業(yè)園A區(qū)和B區(qū)項(xiàng)目可在5年內(nèi)開發(fā)完畢。

據(jù)華聯(lián)控股表示,因公司深圳在售房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2016年度內(nèi)完工,具備結(jié)轉(zhuǎn)收入的條件。

另外,其數(shù)億元的盈利則來自股權(quán)投資。據(jù)記者翻閱其公告獲悉,2016年上半年,華聯(lián)控股通過大宗交易方式減持神州長城部分股份,處置長期股權(quán)投資產(chǎn)生的投資收益約5.89億元。減持后,公司目前仍持有神州長城A股約1.15億股,占其總股本的6.79%。此外,華聯(lián)控股計(jì)劃在2016年12月31日之前通過大宗交易的方式繼續(xù)減持?jǐn)?shù)量不超過2736萬股神州長城股份。公司也表示,在報(bào)告期內(nèi)出售部分神州長城股票,取得的投資收益較上年同期有大幅度上升。

今年市場(chǎng)或有序降溫

事實(shí)上,雖然相對(duì)而言,多數(shù)上市房企在2016年獲得了“豐收”,但有些房企仍舊為2017年的業(yè)績(jī)擔(dān)心。

“我們預(yù)計(jì)2017年一季度市場(chǎng)會(huì)比較冷,因此要在年底前多銷售一些可售貨源,這樣2017年一季度的業(yè)績(jī)將會(huì)好看一些,資本市場(chǎng)對(duì)我們也會(huì)更有信心,評(píng)級(jí)穩(wěn)定,融資渠道才能夠保持暢通。”一位內(nèi)房股房企高管向《證券日?qǐng)?bào)》記者如是透露。

值得關(guān)注的是,多家房企均有這樣的擔(dān)憂。

從政策層面看,2016年7月份政治局提出“抑制資產(chǎn)泡沫”,10月份后包括北京、上海等20多個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控措施,基本上是從限購限貸、規(guī)范交易秩序、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期等出發(fā),目的是為了房地產(chǎn)市場(chǎng)軟軟著陸。

鑒于此,對(duì)于2017年房地產(chǎn)市場(chǎng),抑制泡沫和控制規(guī)范將是2017的主基調(diào)。目前來看,業(yè)內(nèi)對(duì)2017年房地產(chǎn)銷售回落,市場(chǎng)有序降溫已經(jīng)達(dá)成共識(shí)。

不過,方正證券房地產(chǎn)分析師任澤平則認(rèn)為,盡管銷售會(huì)回落,但2017年房地產(chǎn)投資不會(huì)悲觀。任澤平表示,開發(fā)商已經(jīng)“屯糧而兵馬未動(dòng),資金足以支撐投資”。

他表示,“有觀點(diǎn)認(rèn)為,地王頻出推高房企拿地成本,當(dāng)前房企外部融資收緊,未來房企資金面緊張,會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生限制。但對(duì)房企資金壓力進(jìn)行縱向比較后的結(jié)果均表明,得益于銷售回款,房企資金面在2016年得到改善。對(duì)于很多房企來說,2016年,由于資金普遍充裕,土地市場(chǎng)上并未有很好戰(zhàn)績(jī),銷售款也未轉(zhuǎn)化為土地款,屯糧而兵馬未動(dòng)。2017年,外部融資收緊對(duì)一部分房企形成壓力,對(duì)資金雄厚的開發(fā)商,則是彎道超車的好機(jī)會(huì)。基于此,房企資金足以支撐未來1年的開發(fā)投資需求。”

此外,他還表示,政策催化下,土地購置費(fèi)超預(yù)期。其表示,房地產(chǎn)地區(qū)分化的一致性預(yù)期下,房企卡位重點(diǎn)城市產(chǎn)生對(duì)一、二線和強(qiáng)三線土地購置的強(qiáng)烈需求,這一趨勢(shì)將繼續(xù)延續(xù)。他認(rèn)為,二線和強(qiáng)三線土地供應(yīng)將更有彈性,主要得益于兩個(gè)政策紅利。一是長效機(jī)制破冰,“人地掛鉤”推行,人口流入的熱點(diǎn)城市地方政府改變“量出為入”供地思維,增加建設(shè)用地供應(yīng);二是“盤活城市閑置和低效用地”,供地市場(chǎng)化改革將增加存量土地流動(dòng)性。

鑒于此,任澤平表示,2017年,是房地產(chǎn)行業(yè)集中度提高之年,房企深度洗牌和兩極分化,將增加項(xiàng)目并購和土地交易,這也將成為土地購置費(fèi)重要支撐。