在諸多的城市房?jī)r(jià)樣本中，西安范本提供了很有趣的借鑒。

這個(gè)城市，常住人口870萬(wàn)左右，城市GDP超過(guò)5800億元，高校數(shù)量全國(guó)第3-4位，醫(yī)療、城市基礎(chǔ)配套穩(wěn)居西北五省龍頭，但在中國(guó)房地產(chǎn)的黃金十年，住宅均價(jià)僅僅實(shí)現(xiàn)2倍增速；這個(gè)城市，號(hào)稱世界歷史名城，加冕國(guó)家區(qū)域中心，追夢(mèng)國(guó)際化第三城，但在省會(huì)房?jī)r(jià)紛紛一飛破萬(wàn)時(shí)，依然艱難地處理庫(kù)存。

這是最好的城市，房?jī)r(jià)良心，百姓樂(lè)活，堪稱嘈雜世界的一股清流；這是最壞的城市，資本淡寡，投資焦荒，經(jīng)濟(jì)土臉灰頭。

5套房難換北京一個(gè)家

趙娜，女，50歲，西安城土著，最堅(jiān)定的房產(chǎn)投資者，名下商鋪3套、住宅7套。

“這兩套房子賣(mài)了快一年了，鮮少有人問(wèn)津。沒(méi)辦法，只能先裝了。”11月10日，盡管天氣已經(jīng)慢慢變冷，并不適合裝修，但趙娜還是堅(jiān)持開(kāi)工，“簡(jiǎn)單裝一下，明年實(shí)在不行，租出去?！?/p>

這兩套“砸在”趙娜手里的物業(yè)，位于西安市曲江新區(qū)中軸線雁塔南路，是西安著名的富人區(qū)。3年前，趙娜用拆遷款一口氣在同一個(gè)小區(qū)全款買(mǎi)下兩套住宅，一戶86平方米，一戶141平方米。

“姐，您真有眼光，咱這小區(qū)地段好、戶型好，又緊挨CCBD(中央文化商務(wù)區(qū))，您就坐等升值吧。”彼時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)得天花亂墜，趙娜也聽(tīng)得心花怒放。

她回憶說(shuō)，拿到購(gòu)房合同那天，特地和愛(ài)人出去吃了頓大餐，慶祝他們又多了兩套房。

“買(mǎi)房讓我踏實(shí)，讓我有安全感。”趙娜的“任性”是所有這個(gè)時(shí)代中國(guó)人的縮影，“房子，不僅是房子，更是財(cái)富、身份、甚至社會(huì)地位的象征?！倍?，也自認(rèn)深諳投資之道——早買(mǎi)，多買(mǎi)，買(mǎi)好地段。

不過(guò)，她沒(méi)想到，2014年、2015年、2016年，在全國(guó)幾乎所有省會(huì)城市樓市都經(jīng)歷了“對(duì)號(hào)式”的走勢(shì)后，西安樓市依然低迷。她也沒(méi)想到，“好地段”曲江的房?jī)r(jià)竟然越來(lái)越低，自己虧了本。

“簡(jiǎn)直不可思議?！壁w娜說(shuō)的窩火，“2013年10月份我買(mǎi)那會(huì)，每平方米7400元，等到2015年12月交房時(shí)，每平方米只值6100元，2016年國(guó)慶節(jié)后好了點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)格大概在6500元左右。但中介講稅費(fèi)、更名費(fèi)需要買(mǎi)家承擔(dān)。掛出去快一年了，僅有的幾個(gè)買(mǎi)家去小區(qū)一看，都沒(méi)了下文?！?/p>

趙娜解釋說(shuō)，兒子去年剛剛大學(xué)畢業(yè)，在北京擁有穩(wěn)定的工作，與女朋友感情也穩(wěn)定，馬上準(zhǔn)備結(jié)婚生子?！盎畹轿疫@個(gè)歲數(shù)還有啥，不就是孩子嘛。北京房?jī)r(jià)一天一個(gè)價(jià)，現(xiàn)在我們賣(mài)掉手里的5套房才能勉強(qiáng)為兒子在北京安個(gè)家?！?/p>

但很顯然，并沒(méi)有人愿意接盤(pán)。“從前我覺(jué)得自己還算成功，但這次真是相當(dāng)受挫。房子賣(mài)了這么久也沒(méi)賣(mài)出去，北京房?jī)r(jià)再漲是一說(shuō)，主要太耽誤孩子的婚姻大事。”趙娜一臉著急。

“我們小區(qū)14號(hào)樓、15號(hào)樓交房一年了。你看，樓前面依然吊塔聳立，塵土飛揚(yáng)。本該一年前到位的基礎(chǔ)設(shè)施、公共綠化到現(xiàn)在還是個(gè)‘半吊子’。賣(mài)得出去才怪。”趙娜的鄰居王欣吐槽，“這兩年曲江二期大量新樓開(kāi)盤(pán)，市場(chǎng)消化不了，價(jià)格自然下跌。房賣(mài)不出去，建筑進(jìn)度就慢，配套設(shè)施也不可能跟上?！?/p>

王欣是和趙娜同一小區(qū)的一期3號(hào)樓的老業(yè)主，陜西臨潼人，中文系出身。他是有“曲江情結(jié)”的西安年輕人代表，大學(xué)四年見(jiàn)證了曲江的變美、變富。他說(shuō)，那時(shí)候，做夢(mèng)都想住曲江；那時(shí)候，看著“大唐芙蓉園”就覺(jué)得盛世繁華。

他的買(mǎi)房故事，用一句流行的話，“說(shuō)出來(lái)都是淚”。

2010年，剛剛大學(xué)畢業(yè)的王欣踩遍了曲江所有樓盤(pán)，終于在雁塔南路上找到了“顏值”理想的房源，“當(dāng)時(shí)，看到小區(qū)和周邊環(huán)境就‘拔不動(dòng)腿’?！北藭r(shí)，西安城新房均價(jià)6000元/平方米左右，王欣看重的樓盤(pán)8500元/平方米-1.2萬(wàn)元/平方米，“出于經(jīng)濟(jì)壓力考慮，樓層戶型都選了中檔，成交價(jià)每平方米9500元，父母出的首付，我每個(gè)月還貸4000多元。”

然而很快，王欣就開(kāi)始清醒，愛(ài)上一個(gè)愛(ài)不起的房子，有多痛苦，“剛上班那年我每個(gè)月月薪只有3000元，不夠還房貸，只能周末出去各種兼職。那時(shí)候，不敢見(jiàn)人，不敢告訴父母。為了省錢(qián)，很長(zhǎng)一段時(shí)間天天吃泡面，吃的面黃肌瘦，有一次還暈倒在公司。后來(lái)工資上漲，才勉強(qiáng)維持住正常的生活?，F(xiàn)在，日常吃喝是沒(méi)有問(wèn)題，但也不敢亂買(mǎi)東西，不敢旅游，同學(xué)、同事聚會(huì)更是很少參加?！?/p>

“實(shí)話講，當(dāng)初想住曲江的美好已經(jīng)被捉襟見(jiàn)肘的窮困盤(pán)剝的體無(wú)完膚。可能，我這種窮人不配住曲江吧?！蓖跣勒f(shuō)的落寞。

同時(shí)，他也不敢想，自己用泡面和青春堅(jiān)守的“家”現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)格只有7500元/平方米，并不比別人“高大上”多少。

陜北煤老板折翼豪宅滯銷(xiāo)

討論曲江，就永遠(yuǎn)繞不開(kāi)陜北人。

從陜北榆林一路向北，到神木、店塔和大柳塔，再跨過(guò)烏蘭木倫河到內(nèi)蒙古上灣、到鄂爾多斯市，這條200多公里長(zhǎng)的狹長(zhǎng)地帶被譽(yù)為中國(guó)的“能源走廊”。這里，每平方公里的土地之下蘊(yùn)藏著高達(dá)10億元的巨額財(cái)富。其中，鄂爾多斯，被稱作“大漠上的迪拜”；而榆林，則被冠以“中國(guó)科威特”。

與鄰居鄂爾多斯不同，榆林人喜歡在省城西安和榆林兩地買(mǎi)房，即使有點(diǎn)積蓄的普通家庭，也都傾向于在西安買(mǎi)一套房子。陜北由于氣候條件惡劣，臨近沙漠地帶，降雨稀少，歷來(lái)就有不少人遷居土地肥沃的關(guān)中。此外，雖然煤炭給榆林帶來(lái)了大量財(cái)富，經(jīng)濟(jì)總量一度逼近西安，但其軟實(shí)力與西安仍有很大差距，尤其是在醫(yī)療、教育等方面差距明顯。很多榆林人子女在西安上學(xué)，畢業(yè)在西安工作，最終也就定居西安。

曾經(jīng)，榆林上億的富豪很多。當(dāng)?shù)厝私?jīng)常給你舉各種例子，炫耀他們的“富”。比如，在榆林市的神木縣，身家上億的富豪如果一個(gè)挨一個(gè)地站在一起，能站滿整個(gè)縣政府附近的廣場(chǎng)；比如有的煤老板在東南亞賭錢(qián)，一次能輸幾千萬(wàn)；比如一個(gè)煤老板去西安買(mǎi)房，另一個(gè)煤老板在電話里通知“順便給我捎上一柱柱”(所謂的“一柱柱”，也就是一個(gè)單元)。

“正是這種財(cái)大氣粗，讓西安普通住宅售價(jià)在6000元上下時(shí)，曲江高端住宅價(jià)格突破了2萬(wàn)元?！狈康禺a(chǎn)中介唐果坦言，曲江的高端住宅最開(kāi)始就是以財(cái)富階層中央住區(qū)的身份出現(xiàn)，2011年以前，全靠陜北人撐著，很多項(xiàng)目不光是去陜北拓客，更努力從自身定位、建筑風(fēng)格上向客戶靠攏。

“有一次，一位陜北客戶拖著兩個(gè)麻袋進(jìn)來(lái)，說(shuō)要買(mǎi)房，打開(kāi)繩子，里面全是整捆整捆的百元鈔票?！睂?duì)于陜北人的“壕”，唐果印象深刻，“他們開(kāi)口就要最貴的，裝修全貼大理石，吊頂就要石膏穹頂、羅馬柱，怎么氣派怎么來(lái)?！倍婚g也有流傳，在西安，不止是售樓部，商場(chǎng)服務(wù)員聽(tīng)到陜北口音都會(huì)熱情地連呼“老板”。

這些“老板”因煤暴富，但普遍文化偏低，缺乏更好的理財(cái)手段，大部分只會(huì)炒房子、炒黃金。張黎是陜北某“煤老板”的遠(yuǎn)方親戚。他講述，2012年年初，這位“老板”表舅一次性付款買(mǎi)下兩套別墅，付完了錢(qián)辦好了手續(xù)，還是意猶未盡，想起剛從銀行取的錢(qián)還在車(chē)?yán)?，于是又開(kāi)車(chē)到另一小區(qū)，再次買(mǎi)下兩套房子。

“曲江幾乎每個(gè)小區(qū)都可以聽(tīng)到陜北話，有的小區(qū)官方語(yǔ)言就是陜北話。我表舅住的小區(qū)，大概有一百來(lái)戶都是陜北人。他們買(mǎi)房愛(ài)扎堆，都是親戚介紹親戚、朋友推薦朋友。來(lái)自延安、榆林兩地掛著‘陜K’‘陜J’牌照的車(chē)輛，進(jìn)進(jìn)出出，早就是很多小區(qū)一景?！睆埨柩a(bǔ)充。

這也和媒體對(duì)西安樓市置業(yè)結(jié)構(gòu)的評(píng)價(jià)相符。2010年，有報(bào)紙?jiān)谡劦轿靼矘鞘袝r(shí)說(shuō)，“陜北人帶來(lái)的大量資本，直接推高了曲江房?jī)r(jià)，而后出于示范效應(yīng)其他片區(qū)跟漲?！?/p>

實(shí)際上，在煤炭“黃金十年”里，不僅房地產(chǎn)，榆林市依靠煤炭經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成長(zhǎng)為陜西省內(nèi)僅次于省會(huì)城市西安的第二大經(jīng)濟(jì)體，超過(guò)咸陽(yáng)、寶雞、渭南等關(guān)中城市，成為驅(qū)動(dòng)陜西經(jīng)濟(jì)“彎道超車(chē)”的一個(gè)重要引擎。

可隨著煤炭不景氣，這種“牛氣”在2012年轟然倒塌。“能源經(jīng)濟(jì)破滅，陜北富豪和中產(chǎn)財(cái)富縮水，無(wú)力持續(xù)購(gòu)房。而泡沫期的陜北投資客、本地能源客戶一旦退出，市場(chǎng)剩下的客戶就是中低收入客群。這些人群無(wú)力承擔(dān)之前炒起來(lái)的高房?jī)r(jià)，樓市只能被迫回落。而有的在前幾年就入市的豪宅，并沒(méi)有適時(shí)研究客戶需求的變化，所以造成了滯銷(xiāo)?！睆臉I(yè)十年，唐果的觀點(diǎn)是，“西安市場(chǎng)剛需化面貌日益突出，做得好沒(méi)用，客戶還是買(mǎi)不起。改善客戶普遍中年，相對(duì)比較挑剔，所以市場(chǎng)遲遲難以激活?！?/p>

而自稱早“售罄”的曲江南湖別墅項(xiàng)目，在2016年，也絲毫不見(jiàn)入住或裝修的痕跡。

易道顧問(wèn)機(jī)構(gòu)測(cè)算，截至2016年7月，西安別墅存量面積為112萬(wàn)平方米，按照近一年的月均銷(xiāo)售速度，消化周期達(dá)到30個(gè)月；再算上洋房、大平層，全部豪宅存量為427萬(wàn)平方米，消化周期更是達(dá)48個(gè)月，遠(yuǎn)高于普通住宅市場(chǎng)22個(gè)月的消化周期。這意味著，粗略來(lái)看，西安豪宅消化周期目前還有33個(gè)月。

“好鄰居”鄭州成新金主？

“同樣是省會(huì)，南京、濟(jì)南千人瘋搶，合肥、鄭州房?jī)r(jià)‘上天’，為什么西安這么弱？”在西安上學(xué)、工作近10年的孫晴十分不解。

她是西安高新區(qū)一家大眾汽車(chē)4s店的業(yè)務(wù)員，單身，容貌姣好，業(yè)務(wù)能力強(qiáng)。在4s店生意最好時(shí)，很輕松就月入過(guò)萬(wàn)。但也和很多“會(huì)掙錢(qián)”的女子一樣，孫晴極會(huì)花錢(qián)，每個(gè)月用來(lái)買(mǎi)衣服、化妝、人際交往的花銷(xiāo)近萬(wàn)。所以，盡管看似風(fēng)光，但孫晴的實(shí)際存款并不多。

2013年，孫晴被一則“單身時(shí)有了棲身之所，戀愛(ài)時(shí)多了待嫁資本，結(jié)婚后添了安全感”的廣告啟發(fā)，用身上僅有的20萬(wàn)存款在長(zhǎng)安區(qū)大學(xué)城買(mǎi)了屬于自己的小窩。其時(shí)，樓價(jià)為7800元/平方米，月供3500元/平方米。2015年交房后，注重生活細(xì)節(jié)的孫晴又拿出20萬(wàn)，做了不錯(cuò)的裝修。

但新房子還沒(méi)住多久，孫晴就被派往北郊另一家4s店工作，“長(zhǎng)安區(qū)離北郊太遠(yuǎn)了，上班不方便，只能在北郊租房住?！?/p>

2016年，4s店生意大不如前，孫晴收入銳減，為了減輕房租房貸壓力，只好暫時(shí)把新房租出去補(bǔ)貼房貸。但問(wèn)題來(lái)了——由于是新小區(qū)，入住率不高，周邊又都是窮學(xué)生，房子遲遲租不出去。這讓一向淡定的孫晴十分苦惱，“說(shuō)好的‘鄭州炒房團(tuán)’呢？”

關(guān)于“鄭州炒房團(tuán)”，事情是這樣的。

9月19日，央視援引國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)報(bào)道稱，8月份，在全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格、二手房交易價(jià)格的環(huán)比增幅“PK”中，鄭州獲得“雙料冠軍”領(lǐng)跑全國(guó)，其中，新房均價(jià)首次破萬(wàn)，達(dá)到10852元/平方米。而當(dāng)月，西安新房銷(xiāo)售均價(jià)僅為6587元/平方米，與1月份的均價(jià)6406元/平方米相比，前8個(gè)月僅上漲181元，上漲幅度2.83%。并且，房?jī)r(jià)排到百城中的第60位，低于同在西北地區(qū)的烏魯木齊和蘭州。有媒體評(píng)論，鄭州的房?jī)r(jià)暴漲、樓市火熱反襯出西安樓市“凄凄慘慘戚戚”的窘境。

然而市場(chǎng)從來(lái)都是充滿笑點(diǎn)。9月底，網(wǎng)絡(luò)上開(kāi)始瘋傳，中秋節(jié)期間，西安很多售樓部大批河南客戶現(xiàn)身，城東某知名樓盤(pán)被“鄭州炒房團(tuán)”掃貨式買(mǎi)空。之后，媒體大量跟蹤報(bào)道，讓這一事件愈演愈烈。而西安，也因?yàn)榉績(jī)r(jià)“太低”，成為2016年樓市最特別的“網(wǎng)紅”。

對(duì)此，在西安生活多年的鄭州人宋郡相當(dāng)唏噓，“西安作為教育大省，坐擁3個(gè)985，7個(gè)211。我們河南人早在幾年前陜西落戶政策開(kāi)放時(shí)就陸續(xù)來(lái)西安買(mǎi)房，不為地段，不為價(jià)格，只為讓孩子上個(gè)好大學(xué)變得不再那么‘難’。那會(huì)，西安比鄭州吸引力強(qiáng)得多?！彼浀?，四、五年前，媒體經(jīng)常報(bào)道“鄭州開(kāi)發(fā)商來(lái)西安考察學(xué)習(xí)”，原因是當(dāng)時(shí)的“西安云集了眾多全國(guó)大牌開(kāi)發(fā)商、動(dòng)輒數(shù)千畝大盤(pán)”，“沒(méi)想到，幾年光景，就已‘河?xùn)|河西’。現(xiàn)在，刺激西安樓市的金主竟然變成‘鄭州’，你說(shuō)諷刺不諷刺？”

宋郡今年55歲，來(lái)西安超過(guò)20年。幾年前，為了方便照顧孫子，他在兒子小區(qū)附近購(gòu)置了一套兩居室，總面積95，每平方米6100元。對(duì)這套房子，他印象不是特別深，因?yàn)椤斑x擇余地不大”。但兒子在高新區(qū)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的事卻讓他有一肚子話說(shuō)。

“和我們河南不同，陜西人對(duì)教育要求很高，且在這方面投資很大。但西安作為省會(huì)城市相當(dāng)‘奇葩’，政府只蓋房不蓋學(xué)校，公辦小學(xué)相當(dāng)稀缺，市場(chǎng)上大量頂著‘交大X附小’‘西工大X附小’等‘名校’招牌的私立學(xué)校橫行。和高校有合作的開(kāi)發(fā)商建一個(gè)樓盤(pán)，就在小區(qū)內(nèi)掛一個(gè)‘X附中X分?！摹畬W(xué)位房’牌子，吸引人購(gòu)房。實(shí)際上非常不正規(guī)，天價(jià)學(xué)費(fèi)不說(shuō)，入學(xué)名額根本得不到保證。稍不注意就會(huì)上套?！彼致杂?jì)算，一年來(lái)去高新100多次，看遍了所有有上學(xué)可能性的新房、二手房。

“有一家樓盤(pán)，我們?nèi)タ戳宋辶?，置業(yè)顧問(wèn)明確表示有‘學(xué)位’，可以上高新二小，最后一次揚(yáng)言只給我們‘5分鐘’考慮。那段時(shí)間，恰巧‘鄭州炒房團(tuán)’的消息鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，兒子很擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲，當(dāng)時(shí)就想付款。我摁了好幾次才摁住。后來(lái)，我們托人打聽(tīng)才知道，那個(gè)小區(qū)一期的業(yè)主孩子根本沒(méi)學(xué)上，物業(yè)要求每家交1萬(wàn)元贊助費(fèi)幫助聯(lián)系其他學(xué)校。”宋郡感慨，“西安城有名的高新一小、二小、三小、四小都是私立，學(xué)區(qū)房在這里就是一個(gè)傳說(shuō)。”

不過(guò)，他也坦言，整體來(lái)看，西安房?jī)r(jià)確實(shí)良心，“20年前，1平方米約等于1400碗涼皮；今天，1平方米依然約等于1400碗涼皮?！?/p>

值得注意的是，12月5日，位于西安東二環(huán)陜建機(jī)廠的137.42畝凈地被融創(chuàng)集團(tuán)以18.5億元的價(jià)格拍得，史稱“地王”。