隨著開年部分地區(qū)樓市回暖，政府接連打出組合拳，刺激房地產(chǎn)發(fā)展的新政策頻頻發(fā)布，這使得大眾的目光再次聚焦樓市，“房地產(chǎn)去庫存”更成為2016年兩會(huì)關(guān)于樓市的熱詞。

今年的全國兩會(huì)，承載著“十三五”開好局的使命，更伴隨著2020年實(shí)現(xiàn)全面小康“倒計(jì)時(shí)” 的發(fā)令槍。在監(jiān)管層定調(diào)房地產(chǎn)去庫存，以及央行持續(xù)施行貨幣寬松政策的導(dǎo)向下，住房市場的供給該如何調(diào)控？市場量價(jià)是否已經(jīng)步入拐點(diǎn)，市場需求有什么變化？在供給側(cè)改革下，穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的著力點(diǎn)何在？

彭博社卻在2月28日的社論中表示，相信中國新一輪的寬松政策會(huì)對(duì)樓市“去庫存”有效。文章稱，受寬松政策繼續(xù)支持及熱點(diǎn)城市帶動(dòng)，2016年中國住宅市場均價(jià)預(yù)計(jì)上漲4%，將延續(xù)溫和上漲勢頭，房地產(chǎn)投資增速有望止跌企穩(wěn)。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉表示，“2016全國市場將繼續(xù)沿續(xù)上年的復(fù)蘇向回暖邁進(jìn)，新政策也會(huì)陸續(xù)刺激需求。在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下，房地產(chǎn)行業(yè)不久將迎來蓬勃發(fā)展的春天。”

供求平衡 靈活把控房地產(chǎn)市場走勢

《中國住房發(fā)展報(bào)告2015-2016》指出，當(dāng)前中國住房市場一個(gè)突出問題是，住房市場供給嚴(yán)重失衡，結(jié)構(gòu)性過剩與短缺并存。

據(jù)中國國家統(tǒng)計(jì)局日前公布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，1月房價(jià)同比上漲城市數(shù)量增至25個(gè)，占比超30%，其中，一線城市房價(jià)飆漲，漲幅最高的是深圳，同比上漲52.7%，上海和北京則分別以21.4%和11.3%的漲幅緊隨其后。

中國社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所土地經(jīng)濟(jì)與不動(dòng)產(chǎn)研究室主任、研究員李景國教授在接受海外網(wǎng)財(cái)經(jīng)采訪時(shí)指出，一線城市住房供求關(guān)系偏緊，房價(jià)畸高；三四線城市及部分二線城市住房市場呈現(xiàn)階段性過剩，庫存高企，房價(jià)下跌。導(dǎo)致這樣“冰火兩重天”的深層原因在于產(chǎn)城融合的不夠。這主要體現(xiàn)在對(duì)勞動(dòng)力的吸引力上。

“以北京為例，就業(yè)機(jī)會(huì)相對(duì)較多，能容納的勞動(dòng)力也多，再加上城市服務(wù)配套完善，人們對(duì)住房的需求大，自然地，吸引力就大；而在三四線城市，城市更新驅(qū)動(dòng)慢，產(chǎn)業(yè)較弱，對(duì)人口的吸引力也相對(duì)小”他分析道。

針對(duì)未來住房市場的供給關(guān)系，北京大學(xué)環(huán)境學(xué)院城市與區(qū)域規(guī)劃系教授董黎明認(rèn)為，中國各省情況復(fù)雜，“一刀切”式的調(diào)控手段已不能適應(yīng)市場變化。目前，一線城市面臨供不應(yīng)求的壓力，政府可以通過多種措施盤活現(xiàn)有存量，平抑房價(jià)上漲壓力；而對(duì)于供過于求的三四線，控制土地供應(yīng)規(guī)模及節(jié)奏，推進(jìn)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，允許房企適當(dāng)調(diào)整套型未嘗不失為一種靈活地、因地制宜的方法。

需求多元 打通保障房與商品房通道

相較“十二五”側(cè)重于推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，加快解決中低收入家庭住房困難，“十三五”規(guī)劃的主要任務(wù)發(fā)生了改變。在房地產(chǎn)調(diào)控方面將聚焦拓展多元化需求，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，完善長效機(jī)制建設(shè)。

對(duì)于業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“十三五”的開年可能將是房地產(chǎn)業(yè)市場量價(jià)的拐點(diǎn)，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)辦公室主任、中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜女士對(duì)海外網(wǎng)財(cái)經(jīng)表示，結(jié)合國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及房地產(chǎn)政策趨勢，我國房產(chǎn)市場正步入持續(xù)調(diào)整的拐點(diǎn)期。她預(yù)計(jì)，未來五年我國商品住宅銷售面積近53億平方米，總規(guī)模與“十二五”期間基本持平，但年均將下降1.5%左右；新開工面積累計(jì)將達(dá)50.6億平方米，年均下降2.2%左右；開發(fā)投資額累計(jì)為37.7萬億元人民幣，年均增長4.8%左右；銷售額總值近40.9萬億元，年均增長5.0%左右。

對(duì)于未來房地產(chǎn)市場的需求變化，董黎明教授表示，需求要跟新型城鎮(zhèn)化掛鉤。“為進(jìn)城農(nóng)民工構(gòu)成的新市民群體，打通保障房和商品房之間的通道，用市場化的方式解決問題。”

同時(shí)，我國住房市場發(fā)展環(huán)境的變化導(dǎo)致了需求多元化。改善性二套房、高舒適度住房、適老住宅、青年公寓、季節(jié)性住宅等,都是住房市場上的有效需求，

針對(duì)這些需求的供給也是有效供給，“當(dāng)下樓市的供給仍不夠滿足這部分需求,供給側(cè)需解決這部分需求問題”。

規(guī)劃落實(shí) 提供配套性的改革方案

今年以來，房地產(chǎn)投資增速的明顯回調(diào),供求關(guān)系也完全轉(zhuǎn)變。從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)“發(fā)動(dòng)機(jī)”的角色將逐步淡化,而需更加注重與其他產(chǎn)業(yè)的配套、結(jié)合。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為，在供給側(cè)改革的大背景下，未來城鄉(xiāng)住房供給，也要著力提高供給有效性和供給質(zhì)量，完善和提高社區(qū)綜合服務(wù)和房地產(chǎn)資產(chǎn)管理服務(wù)能力，發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場，加快房地產(chǎn)金融監(jiān)管和創(chuàng)新的步伐。

李景國教授則表示，十三五期間，我們必須把握住房市場的供給平衡，做好個(gè)城市住房市場的發(fā)展規(guī)劃和配套性改革方案的落實(shí)。在三四線城市鼓勵(lì)并創(chuàng)造就業(yè)與發(fā)展的機(jī)會(huì)，增加當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝冢谛蓍e、度假、養(yǎng)老等方面下工夫。