全國房地產庫存有兩大難點,要密切關注:一是非住宅房地產;二是三、四線城市的房地產。估計庫存都有10多億平方米,很可能成為全面化解庫存的絆腳石。

今年春節過后,尤其是“2·19契稅新政”出臺后,上海、廣州、深圳等一線城市住宅銷售量價齊漲。

房地產市場形勢要逆轉了嗎?對此,全國政協委員、國家住建部專家委成員張泓銘表示,只要在一定時間內用足政策杠桿、經濟杠桿,房地產回溫是可以做到的,而且短期內對于緩解地方和全國經濟、財政下行有一定的好處。

從目前情況看,房地產市場回暖的現象雖然還沒有變成全局性趨勢,但是已經向部分二線省會城市傳遞。張泓銘認為,局部性的房地產升溫,難解全局性房地產庫存難題。“必須承認,全國房地產庫存壓力依然嚴重,現在的重中之重,是要化解三、四線城市房地產庫存。”

有需求有方法

2015年底的中央經濟工作會議提出“三去一降一補”目標,其中闡述了化解房地產庫存的要求。

中央為什么高度重視房地產去庫存?張泓銘用一系列數字進行解讀。

據他計算,已經開始建設、無法退出又未銷售的房屋庫存,包括現房及期房,全國約為66.72億平方米。如果按照2015年的銷售速度,這些庫存大約需要5.19年才能消化完畢。這些庫存已經投入資金約40萬億,扣除開發商自己投入的項目資本金之外,至少有28萬億是向債權人融資的,其中又有14萬億是向金融系統融資的,約占2015年底全國貨幣供應量(M1)的34.91%。“這些庫存如果一兩年內消化不力,部分中短期債務就無法償還;如果三五年內消化不力,部分中長期債務就開始無法償還。顯然,這會導致金融的系統性風險。所以,把化解房地產庫存作為國家任務來對待毫不為過。”張泓銘說。

如何化解房地產庫存?張泓銘委員表示,中央經濟工作會議提出了包括戶籍人口城鎮化、非戶籍人口落戶、鼓勵投資租賃、擴大公租房適用范圍、順應市場降低房價、取消購買限制的7項政策設想。這些政策設想,一部分在短期即可產生效應,還有一部分將在中長期逐步釋放效應。春節前后,國家管理部門迅速地出臺了首付比例、購房契稅、二手房營業稅、公積金等消化庫存的優惠措施,以后還可能出臺其他政策。這些政策,包括同各地的補充政策匯合起來,會迅速地在全國產生正面效應,相信大部分一、二線城市的庫存將在一兩年內有明顯的下降,壓力大大降低。

庫存多化解難

“但是,全國房地產庫存有兩大難點,要密切關注。”張泓銘委員說。

一是非住宅房地產。如商鋪、辦公樓、綜合體,還有娛樂、旅游、物流等產業地產,在前幾年住宅限購時連續多年加速建設,現在到了產出高峰卻遇到經濟下行,以至于普遍過剩,而且用途轉變的難度大,估計庫存有十幾億平方米。這一難點,容易為人們所忽視。

二是三、四線城市的房地產。前幾年部分人片面理解城鎮化就是房地產化,盲目“大干快上”。但是三、四線城市的產業集聚和人口增長遠不及一、二線城市,甚至人口凈流出、購房需求增長有限、庫存消化難度極大,全國庫存也有十多億平方米。

這兩個10多億平方米很可能成為全面化解庫存的絆腳石。為防范這兩個難點,張泓銘委員認為,政府應該有底線思維和萬全之策。所謂底線思維,是指絕對不讓難點問題的債務傳遞引爆金融風險。所謂萬全之策,是指在運用常規對策還不見效的時候,要有非常規對策。常規對策包括去年和今年已經出臺或將要出臺的稅收、利率等經濟政策,是以經濟杠桿為主要手段的,是符合市場經濟規則的。非常規對策,就是在保留這些常規對策的基礎上疊加行政動員,并且要有充足的思想準備和預案。

與此同時,張泓銘委員提醒,要適度抑制某些城市已經發生的房地產熱。“世界經濟經驗證明,沒有一個大的泡沫最終是不破裂的。”