對于樓市而言,應在供給側減少行政環(huán)節(jié)、留出更多市場調節(jié)空間,讓市場需求更多地倒逼產品質量提升,以產品升級創(chuàng)造更多需求空間

在江蘇主要城市房價連續(xù)多月快速上漲后,江蘇省物價部門近日出臺了《關于加強和改進商品住房價格監(jiān)管,促進房地產市場健康發(fā)展的意見》。《意見》旨在通過加強價格申報和非申報地區(qū)的價格行政指導,引導企業(yè)合理制定價格水平,規(guī)范商品房價格和相關收費行為。

樓市調控

當前,全國各地的樓市調控都在“松綁”,但江蘇省此舉相當于加強了樓市調控力度。盡管相關部門一再強調,此舉意在推進商品房價格管理和價格服務方式的轉變,但市場各方卻沒有順著這個方向思考問題。截至10月,江蘇南京房價已經連漲8個月,漲幅僅次于上海；新房成交價格較年初上漲了約28%。如果不是為了調控房價,此時出臺價格管理政策,意欲何為?

在樓市語境中提及調控價格,難免讓人想起早些年樓市曾陷入“被行政調控”而屢調屢漲的困局。當時,有城市設上限——房地產開發(fā)利潤比例不得超過12%,有城市定目標——房價漲幅不得高于居民收入漲幅,更多城市直接從需求側入手,進行限貸、限購,仿佛控制住了需求就壓住了哄抬房價的“黑手”。然而,十多年的事實證明,“頭痛醫(yī)頭,腳痛醫(yī)腳”的行政管理和單向管控,并不能實現(xiàn)房價的積極穩(wěn)定,反而容易助長企業(yè)鉆空子、搞變通的問題。

2014年以來,房地產市場伴隨著經濟形勢進入新常態(tài),簡政放權、以市場化方式調控市場行為已經成為主流。隨著各類調控政策“松綁”,市場需求得到了釋放,但樓市仍然面臨高房價與高庫存并行的格局。這并非行政調控措施太少導致的市場調節(jié)失靈,而是市場調節(jié)不到位的結果。

例如,商品房價格備案制就讓企業(yè)為了獲利而忽略市場實際,頂格報價、就高不就低,反而助推了房價的上漲。又比如,數(shù)據(jù)顯示,今年1月至10月,全國房地產開發(fā)企業(yè)土地購置均價3246元/平方米,同比增長13%,增幅比1月至9月擴大3.4個百分點。業(yè)內人士分析認為,當前高房價根源在于土地價格只能漲不能跌。在一二線城市,低利率讓資金充足的大企業(yè)毫無競爭壓力地屢造“地王”；在三四線城市,政府的供地熱情依然不減,即便流拍也不愿低價成交。這顯然背離了價格形成機制,變相推動房價和庫存繼續(xù)上漲。

因此,在當前形勢下,合理有效調控不妨轉向“供給側”。以行政服務促進市場充分配置資源,這需要加快行政管理體制改革和創(chuàng)新,為市場機制的發(fā)揮掃清障礙。以價格服務為例,江蘇省物價部門此前就曾出臺過涉房地產收費項目目錄,獲得了企業(yè)的好評。有開發(fā)企業(yè)負責人表示,房價成本的80%是土地出讓金和各種稅費,價格目錄讓市場外的隱性成本變成市場中的透明成本,減少了企業(yè)負擔,對穩(wěn)定房價有積極效果。

在價格管理方面,房價進入上升通道后,有些不良企業(yè)捂盤惜售、變相哄抬價格。相關部門如能及時展開市場秩序整治,對無序競爭者進行通報懲戒,也將有利于維護公平競爭環(huán)境,穩(wěn)定市場價格。諸如對短期內價格漲幅過大、社會反映強烈的樓盤開展商品住房成本調查之類的舉措,如果能有實施細則和公開接受監(jiān)督的渠道,無疑也將成為人們喜聞樂見的行政管理創(chuàng)新。

當然,價格管理等行政調控模式也在轉型升級的過程中。樓市的健康可持續(xù)發(fā)展需要相對穩(wěn)定的預期,這樣的預期應該來自市場機制的完善和行政調控的內涵性變化。對于樓市而言,這種變化可以是在供給側減少行政環(huán)節(jié)、留出更多市場調節(jié)空間,讓市場需求更多地倒逼產品質量提升,而非推動產品價格的上漲,以產品升級創(chuàng)造更多需求空間。房價的快速上漲背離了經濟的基本面,庫存的大量存在制約著經濟的基本面,保持經濟穩(wěn)定增長,更需要有形之手和無形之手的密切配合,而這種配合需要有形之手更有節(jié)制。（楊紹功）