配置財(cái)富的渠道那么多,為什么中產(chǎn)階層會偏愛房產(chǎn)?從某種程度上來看,對商品房的所有權(quán)是體現(xiàn)個(gè)人社會聲譽(yù)、社會地位的最簡單、也最重要的參照。

近幾個(gè)月房市處于熱銷狀態(tài),10月,70個(gè)大中城市的新房價(jià)格環(huán)比下降城市有33個(gè),上漲的城市有27個(gè)。房價(jià)同比數(shù)據(jù)分化得更利害,只有16個(gè)城市上漲,漲幅最高的深圳高達(dá)40.5%,而多數(shù)三四線城市的房價(jià)都處于下跌狀態(tài)。

房價(jià)處于頹勢已經(jīng)有一段時(shí)間了。2014年9月末,為了穩(wěn)住房價(jià),除了北上廣深一線城市以外,多數(shù)城市取消了限購令,央行也放寬房貸政策,到今年初,一二線城市房價(jià)開始上揚(yáng),深圳更是出現(xiàn)爆發(fā)性上漲。這讓原本就開始分化的房地產(chǎn)市場越發(fā)分化。

房產(chǎn)是中國居民財(cái)富的主要承載。據(jù)甘犁主持CHFS(中國家庭金融調(diào)查)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,2015年,中產(chǎn)階層的財(cái)富在房產(chǎn)上的配置比例高達(dá)79.5%,而金融資產(chǎn)僅有10.8%。對比2002年李實(shí)主持的CHIPS調(diào)研數(shù)據(jù),房產(chǎn)價(jià)值占中國家庭財(cái)富的比重還是上升的。這些最終呈現(xiàn)為中國畸高的住房擁有率,CHFS顯示2013年中國住房擁有率高達(dá)89.68%,世界平均水平僅為63%。即使考慮東亞人更戀家、在乎房產(chǎn),日本也只有60%。

富人買房不稀奇,真的窮人買不起房子。配置財(cái)富的渠道那么多,為什么中產(chǎn)階層會偏愛房產(chǎn)?一般的解釋是中國的資本市場不發(fā)達(dá),普通居民缺乏良好的投資渠道。即使可以投資金融資產(chǎn),過去10年的經(jīng)驗(yàn)也表明,投資商品房的收益穩(wěn)定性要遠(yuǎn)超股市,是最穩(wěn)定上升的投資策略。但這并不能解釋,為什么杭州、成都、丹東這樣的二三線城市,房價(jià)一直在陰跌狀態(tài),每年依然可以消化掉巨量的房產(chǎn)。

有人指出,房地產(chǎn)是公共品的價(jià)值折現(xiàn)。中國目前實(shí)施的戶籍制度在社會管理中有大量的應(yīng)用,不管是落戶、辦居住證還是子女入學(xué),都會要求穩(wěn)定住所,自有住房是獲得這些資格或公共服務(wù)的必要條件。例如很多城市已經(jīng)放開本科畢業(yè)生的落戶,但限于沒有住房,戶口一般掛在人才交流中心的集體戶口中,按很多城市的政策,集體戶口只能遷進(jìn)與遷出,無法增加人口,新生兒要落戶,就需要自有產(chǎn)權(quán)房。

當(dāng)前義務(wù)教育階段的就近入學(xué)制度,自有產(chǎn)權(quán)房也是好學(xué)區(qū)的必要條件。所以學(xué)區(qū)房、大城市商品房的價(jià)格居高不下,今年北京上海的房市中,學(xué)區(qū)房上漲的幅度也是最劇烈的。

除此以外,我們還需要從社會轉(zhuǎn)型與人才流動視角下來審視,為什么中產(chǎn)階層配置財(cái)富時(shí)更青睞住房?魏尚進(jìn)等人的研究表明,計(jì)劃生育導(dǎo)致性別失衡,婚姻配對時(shí)出現(xiàn)更多的男性在競爭較少女性,攢足一套房子的首付已經(jīng)成為一條心照不宣的潛規(guī)則。全國35個(gè)主要城市房價(jià)上升的表現(xiàn),魏尚進(jìn)認(rèn)為其中近一半因素可以用性別失衡現(xiàn)象來解釋。這與民間流傳的段子不謀而合:“丈母娘推高了房價(jià)”。

丈母娘之所以青睞房產(chǎn),也因在轉(zhuǎn)型社會中,大量農(nóng)民市民化,中國原有關(guān)系型社會的身份識別和聲譽(yù)機(jī)制不再有效。商品房不僅可以將男方的收入、家庭財(cái)富等實(shí)力顯性化,還有效增強(qiáng)了離婚成本,或給女方在離婚后的生活保障。

即使不考慮結(jié)婚的因素,大城市的新移民,也需要一套房子來證明自己,向其他人顯示自己的實(shí)力。從某種程度上來看,對商品房的所有權(quán)是體現(xiàn)個(gè)人社會聲譽(yù)、社會地位的最簡單、也最重要的參照。這也意味著,中國城市化、大城市規(guī)模擴(kuò)張進(jìn)程不停止,中產(chǎn)階層還會一直偏愛將房產(chǎn)作為財(cái)富配置的主要手段。□聶日明(上海金融與法律研究院研究員)