東莞全市納入“三舊”改造標圖建庫總面積26萬畝，而近5年的時間僅完成改造1萬多畝。日前，東莞市政協發布專題調研報告，稱東莞“三舊”改造推進不易，問題或在利益分配，建議出臺集體經濟組織與企業合作改造操作指引，制定新的土地出讓金管理辦法。

　　“三舊”改造　成本核算困難

　　8月中旬，市政協港澳臺僑外事委員會組織部分鎮協委員到長安、鳳崗等鎮，就東莞市推進城鄉土地節約集約利用的情況開展專題調研。

　　政協委員們在調研發現，相關改造涉及的報審批手續非常繁瑣，社會和收費項目繁多，公開透明度不足，導致改造成本核算比較困難。其中，通過對東城萬達廣場等7宗“三舊”改造項目進行成本核算時發現，6宗項目的土地取得成本與土地招拍掛價格相差不大，而剩余1宗是政府主導“工改工”項目，其征拆成本約為680元/平方米，但該地塊的掛牌成交價才450元/平方米，征拆成本是出讓價格的1.5倍。

　　此外，所調研“三舊”改造項目，仍然延續低容積率、低強度的開發思路，在已批準的項目中，居住用地容積率為2.25，商住混合用地容積率平均為3.01，商業金融用地容積率平均為2.99。為此，有政協委員直言：“如此低的開發強度，制約土地價值釋放。”

　　項目審批曾有2次大停擺

　　政協委員調研還發現，征地報批時間、行政審批效率大大影響投資預期。相關專題報告稱：“省已審批113宗項目平均需時297天，最長727天；規劃調整審批較慢，‘三舊’改造單元規劃審批分別于2012年上半年、2013年全年間出現兩次長時間停擺。”同時，根據統計數據，全市已啟動項目涉及拆遷總戶數約1.3萬戶，目前已簽訂補償協議僅31%，已拆除僅23%。

　　“更麻煩的在于早期粗放發展，大量土地私下轉讓，用地建設手續不全，升級下來的各種歷史遺留問題多，造成地塊權屬分散且復雜，給改造帶來很大的困難。”港澳臺僑外事委員會代表說，東城區設計師大廈旁的地塊僅60畝，權屬涉及市文廣新局、市國資委、東城街道、主山社區、2個居民小組、3家企業和45名個人，既涉及集體資產、個人資產，又涉及國有資產；既有合法用地又有私下轉讓、無合法手續用地。這都給項目推進帶來很大的困難。

　　委員：各鎮缺乏統一指導機制

　　“從調查的情況看，要集約開發用地，就要解決鎮村、投資主體間各方利益的分配問題，需要在實踐過程中制定相應的利益分配方案。”有政協委員表示，由于東莞市明顯的扁平化管理架構，32個鎮各有各的辦法，缺乏統一、明確的意見明確發政策性的支撐，“建議市政府牽頭，有關部門參與，組織專題調研，盡快出臺統一的指導意見”。

　　根據東莞目前“三舊”改造存在的問題，東莞市政協建議方面，盡快出臺集體經濟組織與企業合作改造操作指引，出臺簡化“三舊”改造土地征收程序的操作細則，制定新的土地出讓金管理辦法，以解決由于稅費收費標準不明確，導致項目建設緩慢的問題。同時，政協還希望政府主管部門多研究和切實解決反映較多的如產權分割、簡化手續、降低成本、縮短工期，加快審批時間，借鑒香港和深圳的成功經驗，制定《東莞市中心區、試點區域提高小區容積率規劃管理辦法》。