原標(biāo)題：潘石屹憶SOHO中國轉(zhuǎn)型巨變 一夜裁300多銷售僅留2人

　　“今年是SOHO中國零銷售錄入的第一年，也是業(yè)績經(jīng)營的最低點(diǎn)。“SOHO中國董事長潘石屹表示，但年底租金收入就將大幅提高，盈利已到拐點(diǎn)，SOHO 3Q的收入貢獻(xiàn)將在2015年之后顯現(xiàn)，現(xiàn)在可以說，“SOHO中國的轉(zhuǎn)型已經(jīng)成功了”。

　　值得一提的是，從拿地開發(fā)銷售的發(fā)展模式轉(zhuǎn)型為以運(yùn)營持有物業(yè)模式發(fā)展完全不同，除了重資產(chǎn)運(yùn)營帶來的負(fù)債和現(xiàn)金流壓力之外，也對SOHO中國的管理能力是極大的挑戰(zhàn)。為了轉(zhuǎn)型，SOHO中國一夜之間裁掉了300多人的銷售團(tuán)隊(duì)，此后基于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的搭建，逐漸建立了收租靠銀行自動(dòng)轉(zhuǎn)賬，而不依靠大量人力的管理模式。

　　同時(shí)，潘石屹透露，SOHO中國剛剛啟動(dòng)借助互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)無底價(jià)競拍SOHO 3Q。今年10月份，SOHO 3Q將推出“眾包模式”，即全面實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)化銷售，任何人可以通過互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)成為SOHO 3Q的銷售員，只要訂單完成，就可以獲得相應(yīng)的傭金。 “如今的SOHO中國，正在全面向一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)公司轉(zhuǎn)變。”潘石屹稱。

　　盈利到拐點(diǎn)

　　“轉(zhuǎn)型給我們提出了新的要求，SOHO中國以前是以銷售物業(yè)見長，但宣布轉(zhuǎn)型后，我們一夜之間把這300多名銷售人員裁至僅剩2人，但這2人轉(zhuǎn)做出租業(yè)務(wù)一年之后，最終仍未合格。”潘石屹回憶SOHO中國轉(zhuǎn)型巨變時(shí)表示，因?yàn)殇N售與租賃的“徑”相差很大，過去，SOHO中國服務(wù)的客戶平均每人給公司貢獻(xiàn)的銷售額是5000萬元，現(xiàn)在，因轉(zhuǎn)型出租，每個(gè)客戶僅有幾十萬元，甚至更低的成交額。

　　事實(shí)上，2012年8月份，SOHO中國剛剛公布2012年中期業(yè)績之后，潘石屹便宣布要轉(zhuǎn)型持有所有項(xiàng)目，不再銷售。彼時(shí)，對于潘石屹依靠銷售起家卻要做“包租公”的轉(zhuǎn)型之舉，質(zhì)疑聲四起。

　　三年之后，據(jù)SOHO中國2015年度中期業(yè)績公告顯示，上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)額為3.93億元，同比下降約92%，實(shí)現(xiàn)公司權(quán)益股東應(yīng)占純利約1.35億元，同比下降約95%。不過，這是業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型后業(yè)績中首次不包含物業(yè)銷售的貢獻(xiàn)。

　　面對凈利大幅下滑的質(zhì)疑，“主要是前兩年利潤太高，高到什么程度呢？當(dāng)時(shí)有學(xué)者研究SOHO中國的利潤率發(fā)現(xiàn)，要比蘋果高”，潘石屹向記者直言，“我覺得SOHO中國三年前決定轉(zhuǎn)型還是對的，如果把物業(yè)幾百億元銷售出去，最后的結(jié)果是，我們賺的錢一半給政府交稅了，再拿剩下的錢去買望京、外灘這樣的地塊，根本買不了”。

　　目前來看，潘石屹將業(yè)務(wù)重心放在了二次轉(zhuǎn)型上，正如他自己所說，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與產(chǎn)品轉(zhuǎn)型是結(jié)合在一起的。而潘石屹思考的結(jié)果是轉(zhuǎn)型成互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，靠一站式O2O共享辦公空間SOHO　3Q擴(kuò)張?zhí)嵘龢I(yè)績。

　　而據(jù)SOHO中國總裁閻巖向《證券日報(bào)》記者透露，這也是業(yè)內(nèi)分析師關(guān)心的問題，“可能今天你的利潤與自己以前相比是最底部的，但更值得關(guān)心的是未來的增長速度，比如SOHO 3Q未來的增長規(guī)模將如何等問題”。

　　按照潘石屹的計(jì)劃，“到2015年年底，將有11000個(gè)SOHO 3Q座位，到2017年，SOHO中國將在全國省會(huì)級城市共布局10萬個(gè)座位，其中的非SOHO中國的物業(yè)不排除與開發(fā)商合作、返租SOHO中國業(yè)主的房子等方式。”潘石屹向記者表示，到今年年底，SOHO 3Q的量將占到整個(gè)辦公樓擁有量的5%左右。而到2017年，SOHO　3Q貢獻(xiàn)的租金收入將大大超過傳統(tǒng)辦公樓租賃收入。

　　更重要的是，潘石屹向記者透露，SOHO 3Q未來將單獨(dú)上市，“因?yàn)?Q是輕資產(chǎn)運(yùn)營的，規(guī)模做大之后，要把這部分業(yè)務(wù)分拆出來上市”。

　　欲減少境外債務(wù)降低風(fēng)險(xiǎn)

　　值得一提的是，在潘石屹看來，SOHO 3Q業(yè)務(wù)目前還處在成長中，尚不能稱之為成功，但對于外界對SOHO中國轉(zhuǎn)型為持有物業(yè)運(yùn)營商是否成功的質(zhì)疑，他可以回答說，“轉(zhuǎn)型已經(jīng)成功了，負(fù)債率和現(xiàn)金流都已經(jīng)安全了”。

　　潘石屹回憶道，三年前宣布轉(zhuǎn)型持有運(yùn)營時(shí)，資本市場的反饋?zhàn)顬橹苯樱枷⒁院蟮囊粋€(gè)小時(shí)內(nèi)，SOHO中國股價(jià)跌了8%。

　　“當(dāng)時(shí)資本市場對SOHO中國評價(jià)非常負(fù)面，認(rèn)為銷售會(huì)有大量資金進(jìn)來，轉(zhuǎn)為出租后，現(xiàn)金流壓力很大，當(dāng)時(shí)外界非常關(guān)心公司的負(fù)債率和現(xiàn)金流是否能支撐得住，他們預(yù)計(jì)2015年中期，負(fù)債率會(huì)超過100%。”潘石屹回憶道，“實(shí)際上，我們在轉(zhuǎn)型之前曾反復(fù)測算，認(rèn)為能夠度過三年后的這個(gè)難點(diǎn)，只要度過去，SOHO中國就將擁有京滬兩市核心地段170萬平方米的物業(yè)(包括在建未完工物業(yè))”。

　　據(jù)SOHO中國2015年中期業(yè)績公告顯示，截至2015年6月30日，公司現(xiàn)金及銀行存款總計(jì)約97.7億元，總負(fù)債為199.34億元，凈債務(wù)占股東權(quán)益的比率約為25%。此外，SOHO中國認(rèn)為，目前公司的現(xiàn)金完全能夠滿足在建投資物業(yè)未來大約55億元人民幣的資本支出需求。

　　據(jù)潘石屹透露，把負(fù)債率降下來的主要“法寶”是沒拿地，另一個(gè)則是將凌空SOHO一半物業(yè)賣給了攜程，攜程一次性付款，致使負(fù)債率一下子就降下來15%左右。

　　另據(jù)SOHO中國提供給《證券日報(bào)》記者一份報(bào)告顯示，截至2015年6月30日，SOHO中國有息負(fù)債總額為199億元，從整體借貸成本來看，僅為5.8%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。

　　值得注意的是，在境外市場的借貸中，SOHO中國有10億美元高息債，一筆為2017年到期的5年期6億美元債，融資成本為5.75%，另一筆則是2022年到期的10年期4億美元債務(wù)，融資成本為7.125%。而從不同幣種的貸款占比來看，美元債占50%，港幣貸款占21%，人民幣貸款為29%。

　　目前，在人民幣貶值、美國利率傾向于上行的情勢下，大量的境外貸款是否會(huì)為公司帶來影響？“我們一個(gè)月之前就成立了一個(gè)小組來專門研究這個(gè)問題，得出的結(jié)論是外匯的波動(dòng)對我們利潤表的影響較小“。潘石屹如是稱。

　　而閻巖接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，“我們注意到政府政策對發(fā)行境內(nèi)公司債有所放松，正在積極地尋求長期的境內(nèi)經(jīng)營貸款，并探索在境內(nèi)發(fā)行銀行間公司債的機(jī)會(huì)”。

　　閻巖進(jìn)一步向《證券日報(bào)》記者表示，對于舊有的境外債務(wù)，公司可以發(fā)行新的境外債來償還舊的境外債，只要不涉及用人民幣償還境外債務(wù)，外匯影響就不大。但鑒于匯率風(fēng)險(xiǎn)，外加人民幣利率正處在下行通道中，SOHO中國正在逐漸減少境外借款，增加境內(nèi)貸款，而考慮發(fā)行人民幣債的目的是置換美元債，并不是需要資金去拿地?cái)U(kuò)張，而是要降低資金成本，但這需要一個(gè)過程。