在繼萬達萬科合作之后,業內又有兩項大手筆并購案曝光:5月28日,恒大湖北公司以16.07億元摘得武漢三江航天房地產開發有限公司67.08%的股權;6月2日晚間,恒大又宣布將以55億元收購中渝置地旗下重慶中渝集團92%的股份。無獨有偶,碧桂園也在近日宣布合作并購將是公司的拓展方向。

　　不只是以上這些企業,5月份以來,中交系、招商系、保利系、上實系、中糧系等房地產企業的重組話題也再次成為市場關注的焦點。在樓市規模化發展時代已經結束的市場背景下,大型房企通過并購重組構建“巨無霸”漸成趨勢。另一方面,在行業深度競爭時期,一些中小型房企則失去了生存機會。分析人士認為,在行業整體調整時期,比起龍頭企業,中小房企更應該互相合作,“抱團取暖”。

　　大房企強強聯合成“巨無霸”

　　在萬達與萬科這兩大房企進行戰略合作的同時,其他大型房企也在醞釀強強聯合或戰略重組。

　　5月28日,恒大湖北公司以16.07億元摘得武漢三江航天房地產開發有限公司67.08%的股權;6月2日晚間,恒大又宣布將以55億元收購中渝置地旗下重慶中渝集團92%的股份。不僅如此,另一個房產巨頭碧桂園也在近日宣布,合作并購將是公司未來的拓展方向。

　　而在不久前,業內傳聞中國交通建設集團(以下簡稱“中交建”)在收購綠城后,正在考慮進行戰略重組,整合中交建旗下的房地產業務。而招商地產也于5月17日晚間刊發公告稱,招商局集團正在積極研究及制訂重大資產重組的相關方案,擬推動整個招商局集團地產板塊的整合工作。據悉,保利集團旗下保利地產和保利置業兩大地產上市平臺的整合工作也正在進行。此外,已進行改革的房企有華僑城、中海等,以及近期引發資本市場高度關注的中糧集團內部改革方案也正在報批中。

　　統計數據顯示,2014年銷售額達到“千億軍團”的房企已經擴容至7家,未來“千億軍團”房企之間的競爭將更加激烈,行業老大地位的爭奪亦是如此。例如萬科正在謀劃未來十年的萬億市值大平臺,恒大多元化謀求規模化的持續增長,爭取行業領先的地位。而中交系、招商系、保利系等重組形成“巨無霸”聯合體將成為這些房企爭奪行業老大地位的重要籌碼。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為,在中國城鎮化率已經接近60%的市場背景下,房地產行業增速已經呈現出下滑趨勢,此時,房地產行業將呈現出規模化聚集與并購重組頻繁發生的特征,“大魚吃小魚”的并購現象與合縱連橫的“強強聯合”將成為“新常態”。

　　在他看來,中海與中建地產重組完成后,成功鞏固并提升了其千億開發商的地位;招商地產未來可能因為母公司資產的注入成為中國最大市值開發商;金豐投資重組方案交易完成后,綠地的市值或將成為房地產行業“老大”,這將加劇2015-2016年房地產行業的“龍爭虎斗”。

　　“這些品牌房企重組完成后,中國房地產市場將形成若干個‘巨無霸’型的房企。屆時,‘大者恒大,強者恒強’局面的形成,最終會推動市場集中度越來越高”。張宏偉說,在樓市規模化增長時期,房地產行業有利可圖,較高的投資回報使得房企盈利沖動凸顯,房企展開資源爭奪賽已不可避免。然而,如今樓市規模化發展時代已經過去,房企再延續原有的多平臺規模擴張模式將導致資源的閑置、重疊和浪費,行業內部和企業內部都將進入整合重組的下半場。

　　中小房企變賣股權

　　在大型房企“強強聯合”成為巨無霸的同時,一些中小型房企生存空間卻越發狹窄。事實上,在多重壓力夾擊之下,房企資金鏈捉襟見肘的問題持續惡化,導致不少中小型房企為了“保命”生存,不得不通過股權出售這種極端的方式,以換得現金流。

　　實際上,有些小企業已經破產。近日消息,臺州市新宏業房地產開發有限公司因資金鏈斷裂已經宣布破產,目前該公司已經由臺州市政府接管。

　　市場統計數據顯示,截至目前,在北京、上海產權交易所,2015年以來掛牌轉讓的房企股權已經超過100億元。其中,北京產權交易所新增掛牌房企分布于蘇州、昆山、三亞、沈陽等二三四線城市。上海產權交易所掛牌的房地產項目22個,其中12個項目轉讓100%股權。值得一提的是,滬交所掛牌轉讓股權的企業中,包括嘉凱城、上實房展等知名企業。

　　《經濟參考報》記者注意到,長三角地區成為房企掛牌轉讓股權的重災區,在滬掛牌的22個項目中有15個分布于長三角地區,且大部分選擇100%股權轉讓,例如蚌埠恒遠置業有限公司、南京喜馬拉雅置業有限公司、南京水清木花置業有限公司等。

　　數據顯示,2014年至今,四川至少已有30家本地企業退出了房地產開發領域。當年活躍在成都市場上的本地房企——圣沅房產、武海置業等近兩年在土地市場中早已難覓蹤跡。

　　張宏偉認為,從今年上半年大多數資金面暴露出問題的中小企業來看,融資成本與拿地成本偏高成為其企業經營層面較大的問題。早在今年3月,由于“佳兆業的債務違約事件”,市場評級機構也曾預警,內地小型房企可能出現債務違約情況,導致銀行向大型開發商更為傾斜,加速房地產市場兩極化。

　　專家建議中小房企“抱團取暖”

　　在業內人士看來,目前國內房企呈現兩極分化局面的一個很大的原因就是資金因素。

　　近日,由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三家研究機構共同組成的“中國房地產TOP10研究組”研究發現,2014年房地產行業調控政策回歸常態化、市場進入調整期的背景下,房地產企業內部分化也愈加明顯。

　　2014年,在銷售不暢和成本上升的雙重壓力下,大部分房地產上市公司凈資產收益率下跌。同年度滬深、大陸在港上市房地產公司的凈資產收益率均值分別下降至9.17%和14.74%,每股收益均值分別比2013年略有下降。在負債方面,截至2014年末,滬深上市房地產公司的資產負債率均值為65.26%,大陸在港上市房地產公司的資產負債率均值為70.10%,同比均有小幅上升。

　　市場機構CRIC研究中心研究員房玲分析認為,隨著地產行業的集中度不斷上升,兩極分化加劇,行業龍頭企業的市場占有率越來越高,同時還在不斷擴充實力,對于中小企業的擠壓越來越甚。中小房企要在這樣的市場環境下保有甚至增加市場份額,互相之間加強合作“抱團取暖”更有必要。

　　從行業的角度看,馬太效應增強,中小房企市場占有率持續縮水。CRIC研究機構的數據顯示,2012年到2014年,TOP50房企的銷售金額及銷售面積市場份額持續增長,行業集中度進一步提升;但另一方面,中小房企的市場份額進一步被擠占,生存空間進一步壓縮。

　　“面對房地產行業突變的2014-2015年,大型房企紛紛轉型跨界,但中小房企資金實力不足,有時是心有余而力不足,有限的資金難以支撐企業更多元發展的需求。”房玲表示,對于中小企業而言,單一的房產發展模式可能不再適應時代發展,而地域性的抱團未來可能更有機會。“通過多方合作的方式,能夠實現各家企業的資金互利,集小企業、合大資金、利眾好。”

　　房玲還說,對于一些房地產主業發展后勁不足的房企而言,與其分散精力,持續虧損,不如止損退出,集中精力發展主業,或者尋求新的業務方向,如科技、互聯網、醫療等新興產業。而在尋求新業務方向上,中小房企還可以抱團合作。“對于擁有資源或資金優勢,并且有志于繼續發展房地產業務的房企而言,盡管開發能力較弱,卻也擁有一線生機,可以選擇合作開發、委托開發、資本撬動等合作模式與大型房企合作”。