新華社北京５月１９日電 （記者 杜宇 席敏 鄭鈞天） 商品房與保障房，一個(gè)價(jià)格高企，另一個(gè)專供保障，兩者性質(zhì)、稅收、價(jià)格迥異。但如今，遭遇發(fā)展瓶頸的樓市在探索新解法，這兩者之間的通道正打開。

　　記者在基層調(diào)查發(fā)現(xiàn)，江蘇、四川、山東、湖南等一些地方政府部門正在積極推進(jìn)存量商品房改為保障房：力求既能化解商品房的庫存，又能破解保障房的資金短缺問題。

　　不過，這種樓市新解法并非一帆風(fēng)順，政府當(dāng)“買家”如何化解尋租風(fēng)險(xiǎn)？開發(fā)商是否樂意？群眾能否受益？這些問題都引人關(guān)注。

　　難題并存：商品房亟待去“庫存”　保障房融資困難

　　“去庫存”已是商品房市場(chǎng)的主基調(diào)。

　　國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于調(diào)整期，截至４月末，全國商品房待售面積６５６８１萬平方米，比３月末增加６８２萬平方米，其中住宅待售面積增加３３０萬平方米。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前各地樓市分化仍在加劇，不同于一線城市成交創(chuàng)出“新高”，三四線城市成交量仍在下滑，跌幅達(dá)２６％。這表明“三四線城市由于庫存高企、需求不足，仍然面臨去化難題。”

　　與此同時(shí)，資金日益成為保障房建設(shè)中的瓶頸。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力較大的情況下，不少地方配套資金落實(shí)困難，在商品房項(xiàng)目中配建的公租房和依托商業(yè)開發(fā)實(shí)施改造的棚改項(xiàng)目，二者的推進(jìn)都受到影響。林區(qū)、墾區(qū)、獨(dú)立工礦區(qū)棚改配套設(shè)施建設(shè)歷史欠賬多，資金籌措壓力更大。

　　打通存量商品房和保障房的對(duì)接通道，成為一劑藥方。國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部近期聯(lián)合發(fā)文，提出將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員張立群說，一些地方把城市的存量房改成保障房，可以把政府對(duì)困難群體的兜底和商品房存量的消化有機(jī)結(jié)合起來。

　　政府把好“天平”：嚴(yán)防權(quán)力尋租

　　據(jù)記者調(diào)查，當(dāng)前主要有三種方式推進(jìn)存量商品房改保障房：

　　——政府部門直接回購社會(huì)房源，以不同方式提供給住房保障對(duì)象；

　　——不以任何方式組織房源，以貨幣補(bǔ)貼的方式，鼓勵(lì)住房保障對(duì)象購置社會(huì)存量商品住宅；

　　——政府部門充當(dāng)中間人，為棚改居民和房地產(chǎn)企業(yè)牽線搭橋，集中組織房產(chǎn)推介會(huì)或組織團(tuán)購，以貨幣安置的方式支持棚改居民購置位置合適和價(jià)格較低的房源。

　　政府在其中扮演重要角色，如何防范權(quán)力尋租，成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)馮俊說：“選擇什么區(qū)位的房源和怎么定價(jià)，都是容易滋生腐敗的環(huán)節(jié)，必須提前進(jìn)行制度設(shè)計(jì)，避免政府提供給低收入群體和棚改群眾的福利變相轉(zhuǎn)化成給開發(fā)商的福利。”

　　根據(jù)近年來審計(jì)署對(duì)城鎮(zhèn)保障性安居工程跟蹤審計(jì)顯示，盡管資金管理和建設(shè)運(yùn)營(yíng)不斷規(guī)范、總體情況較好，但一些地方和單位仍存在違反規(guī)定或管理不規(guī)范等問題。以２０１３年審計(jì)為例，有５５個(gè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目拆遷安置實(shí)施不規(guī)范，違規(guī)分配安置住房９３３套、發(fā)放改造安置資金１２９１．８４萬元。

　　中國社會(huì)科學(xué)院副研究員陳飛建議，應(yīng)對(duì)政府部門在參與搭建存量房和保障房橋梁過程中的行為進(jìn)行規(guī)范和監(jiān)督，做好資金監(jiān)管，防止資金籌集、管理和使用等過程中的“跑冒滴漏”現(xiàn)象。

　　成效初現(xiàn)：仍面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)

　　今年７１歲的長(zhǎng)沙棚戶區(qū)居民張范培，和老伴住在一套６６．６１平方米的房子，盡管條件簡(jiǎn)陋，卻不愿意離開自己熟悉的居住環(huán)境。

　　通過政府牽線，兩位老人以棚改中拿到的貨幣補(bǔ)償款６１．５萬元購買了附近一套８８平方米的商品住房，另外獲得１５萬安置補(bǔ)貼。

　　張范培說：“搬到人生地不熟的經(jīng)適房不適應(yīng)，現(xiàn)在還在老地方住就很方便了。”

　　部分城市實(shí)踐證明，只要政策制定合理，決策科學(xué)，在存量商品房改保障房的過程中，就能實(shí)現(xiàn)居民、政府與企業(yè)三方共贏的局面。

　　據(jù)江蘇常州市住房保障和房產(chǎn)管理局市場(chǎng)處處長(zhǎng)陸金峰介紹，目前常州已累計(jì)收儲(chǔ)房源約３０００多套，２７００多戶公租房家庭住進(jìn)了政府收儲(chǔ)的房屋。

　　他算了一筆賬：按３０００套房源計(jì)算，如通過集中建設(shè)，一套房子從征地拆遷、建安工程到簡(jiǎn)裝需３０萬元，３０００套總投入９億元，一年支付給銀行的利息就要７０００萬元；而通過收儲(chǔ)社會(huì)房源，３０００套房子一年的租金只要３０００萬元，還不到建設(shè)資金貸款利息的一半。

　　同樣，打通普通存量商品房與保障房通道也確實(shí)有助于化解一些城市的高庫存。以西部一省會(huì)城市為例，２０１５年投入國開行的貸款２０５個(gè)億進(jìn)行棚戶區(qū)改造的貨幣化安置，按均價(jià)１平方米６０００元計(jì)算和７０％的貨幣化安置比例，可消化２００多萬平方米商品房面積，占這座城市整個(gè)商品房年度投放量的十分之一。

　　企業(yè)同樣在此過程中受益。中南城市建設(shè)投資有限公司在江蘇鎮(zhèn)江、淮安等地進(jìn)行了存量房改保障房的嘗試，總裁陳小平說：“雖然沒有盈利，但起碼也沒有虧本，因?yàn)榉孔涌罩迷谀抢餂]人買，一年的財(cái)務(wù)成本就要上漲９個(gè)點(diǎn)。”

　　存量商品房改保障房，盡管成效初現(xiàn)，但依然面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

　　有專家反映，政府出手購買商品房，這體現(xiàn)了分類調(diào)控的思路，也在一定程度上化解樓市庫存，但究竟效果如何，還有待繼續(xù)觀察。

　　一些基層干部反映，目前部分城市還缺乏規(guī)范的操作細(xì)則，尤其是如何選擇房源和定價(jià)方面難以把握，而且市場(chǎng)上缺乏相應(yīng)的住房產(chǎn)品。從政府采購程序、選房標(biāo)準(zhǔn)和資金監(jiān)管等方面相關(guān)指導(dǎo)政策和操作規(guī)范有待細(xì)化。

　　另外，現(xiàn)有存量房的造價(jià)及稅費(fèi)成本較高，而保障房相應(yīng)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與普通商品住宅市場(chǎng)定價(jià)差距較大，房地產(chǎn)企業(yè)積極性難以調(diào)動(dòng)。

　　一些房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人向記者坦承，之所以愿意提供部分房源作為保障房房源，主要是希望通過規(guī)模銷售降低成本，并及早回籠資金，但這部分房源的土地、建設(shè)和稅費(fèi)成本與正常渠道銷售的房源并無二致，長(zhǎng)期和大范圍參與的意愿并不強(qiáng)。

　　馮俊說，商品房里面有土地費(fèi)用、稅費(fèi)等，但政府組織建設(shè)的保障房的成本低于市場(chǎng)開發(fā)的項(xiàng)目，能不能把這塊成本降下來是吸引企業(yè)參與的關(guān)鍵。（參與記者：徐岳、王浩明、楊紹功）