當樓市出現供應過剩時，改變保障性住房供應模式，打通商品住房和保障性住房流通的渠道是一個可行的選擇。2003年，為了應對亞洲金融風暴給樓市帶來的沖擊，改觀樓市低迷的態勢，香港政府調整住房供應措施，無限期停止1997年提出的“居者有其屋建房計劃”(“八萬五計劃”)。同樣，在居民住房需求基本解決以后，20世紀80年代起，英國撒切爾政府啟動了著名的私有化浪潮，推動公屋私有化，以低價出售公屋，吸引了大量租戶購買公屋，地方政府基本不再投資建房。

　　2015年伊始，我國“千方百計去庫存”的樓市基調進一步加碼，“向保障房轉移”成為新思路。1月6日，住建部出臺了《關于加快培育和發展住房租賃市場指導意見》，鼓勵開發商“售轉租”、地方政府回購商品房用作保障房;1月20日，在全國棚戶區改造經驗交流會上，住建部提出，要督促商品住房較多的城市，出臺支持措施，將商品房轉化為安置房，促進棚改與利用存量有效銜接。目前，包括四川省、安徽省、江蘇省、遼寧省、內蒙古自治區和貴州省等多地已經試點回購商品房充當保障房。以安徽省蕪湖為例，截至2014年11月該地已完成棚戶區改造約1.3萬戶，其中回購商品房充當棚戶區的安置房高達45%。

　　打通商品住房和保障性住房流通的渠道，不啻為“多贏”的局面：首先，縮短了保障房供應、低收入人群輪候的周期，提高了保障房供應的效率，因為商品住房供應歷來比保障房供應效率高;其次，加速了庫存的消化。截至2014年底，全國待售商品住房存量為5.9億平方米，比2013年增長了21%。若繼續采取新建來配給和安置拆遷戶的話，會惡化市場前景預期。此外，根據部署，2015年全國保障房建設任務為700萬套、棚戶區改造規模不低于470萬套，保障房疊加棚戶區改造，讓地方政府喘不過氣來。收購商品住房能提振樓市，土地和房地產稅收收入隨之增加，在降低住房保障壓力的同時，地方政府財政壓力也小了很多。

　　但是，打通商品住房和保障性住房流通的渠道，涉及到混淆政府和市場邊界，導致兩者關系錯位這一大是大非問題，而這一問題是當前我國構建房地產行業健康發展長效機制的關鍵。在這件事情上如處理不好，即使短期內消化庫存的目標達到了、保障房問題也解決了，但必然會給市場造成無序救市、政府行為短期化的嚴重惡果。從長期來看，它會混淆保障和市場邊界，助長政府隨意插手市場的行為，也會滋生出行業新的腐敗，斷送了房地產完成市場化未竟改革的良好開端。

　　從2013底中央政治局首次學習“住房”會議上習近平主席的講話，以及隨后國家關于樓市發展的表態上看，住房保障重在“保基本”住房需求，其余的住房需求要交給市場來解決。在目前形勢下，“保基本”有三個類別，一是戶籍低收入無房戶，主要通過公共租賃住房、貨幣補貼來解決;二是外來常住人口的住房問題，這是新型城鎮化的應有之義，也主要通過公共租賃住房(含工業園區宿舍)和貨幣補貼來解決;三是棚戶區改造過程中的拆遷安置需求，這是為國家做出貢獻的歷史欠賬，主要通過完全產權性質的安置房來解決。

　　筆者認為，收購用作保障房的商品房，應該以用作公共租賃住房為主，產權住房完全用作棚戶區改造的安置戶。至于很多地方目前正在探索實施的共有產權住房制度，其實踐主要針對中等收入和人才的“夾心層”，應該算作市場需求部分，不應該納入政府收購商品住房作為保障房所包含的部分。

　　令人憂慮的是，從目前實踐來看，打通商品住房和保障性住房流通的渠道，很多地方的做法是政府直接收購，然后再作為保障房或安置房來分配或安置。例如，1月24日，福建省福州市下發的《關于福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見(試行)》中規定，各級政府指定一家國有企業作為統購商品房和安置房的購買主體，以解決被征收房屋群眾對安置現房的需求。筆者認為，這種做法增加了政府對于房地產微觀市場的直接干預，在選擇收購哪家房企的存量待售住房、以什么價格收購、收購多少等，完全由地方政府說了算，無法杜絕效率問題、傾向性問題，容易滋生腐敗。

　　筆者建議，政府先購置再分配多此一舉、畫蛇添足，應該采取政府直接給保障對象或安置戶發購(租)房券的形式，讓后者直接到市場上選擇要購置或租賃的商品住房，房企再持購(租)房券到政府獲得回款。一方面，此舉可以解決保障對象住房需求千差萬別、眾口難調的問題，因為不同的人所喜歡的房子類型也會不同;另一方面，此舉可以杜絕地方政府選擇“哪家房企”作為收購對象的傾向性問題，避免了可能出現的腐敗現象，效率也更高;此外，在價格訂制上，購(租)房券的好處也顯而易見。比如，棚改安置戶手持的購房券可以購買不高于某一總價的任何新建房屋，若高于限定總價，則自己必須要支付超出的部分，這樣不會干擾市場。

　　租房券持有者可以租賃不高于某一月租水平的房屋，想租更好的房屋，則需要自己支付額外的租金。當然，由于新建住房用來出租的項目比較少，為了增加公共租賃住房的供應規模，政府也可以適當收購新建住房。但是，鑒于目前各地普遍出現的公租房空置問題，筆者建議政府直接收購的規模應該盡量得少，主要限于交通配套好的中小戶型普通商品住房。

　　再強調一點，目前住房供應過剩是市場自發演進的結果，也是很多地方政府過度依賴房地產、盲目出讓土地的結果。過剩的形勢再往下走，必然有一部分中小房企破產倒閉，這些情況的出現盡管會增加短期的陣痛，但對于優勝劣汰、增加龍頭房企的市場占有率、提高行業集中度、增加有效住房供應不無裨益。因此，回購商品房作為保障房，僅僅是權宜之計。當前，絕對不應該為了消化住房庫存或減輕政府壓力而回避掩蓋行業發展中的深層次矛盾，回購商品房作為保障房很容易向市場傳達政府“病急亂投醫”式救市的信息，使得以市場深度調整、短期陣痛來鍛造行業長效機制，換取行業發展美好未來變得更加困難。