只要花1000元，就能“湊份子”買一套千萬級的別墅？只要花1000元，就能投資地產(chǎn)項目，拿到投資收益，如果房屋售價超過一定數(shù)額，還能享受最高11%的回報？但是在相關(guān)法規(guī)、市場規(guī)則不完善的情況下，由此產(chǎn)生的法律、投資風(fēng)險值得投資者關(guān)注。

　　地產(chǎn)眾籌興起

　　源自美國的眾籌投資模式，近年來在國內(nèi)市場生根發(fā)芽，為不少小微企業(yè)和個人創(chuàng)業(yè)者解決資金問題。而最近，這股眾籌風(fēng)潮席卷房地產(chǎn)行業(yè)，并受到投資者追捧。

　　10月17日，前涌金融發(fā)布了一款地產(chǎn)眾籌理財產(chǎn)品——e家盈2號，最低1000元起投，最短投資期限三個月，年化收益達(dá)到7.5%，連續(xù)滾存則每三個月的年化收益可持續(xù)提升至8.5%，最長期限兩年。

　　同時，前涌金融和上置控股承諾，為了真正體現(xiàn)地產(chǎn)眾籌，在“e家盈2號”1期項目到期之日——2016年10月31日，以上海市房地產(chǎn)網(wǎng)站公開的銷售均價為基準(zhǔn)，推出如下策略，即如果銷售均價超過3.3萬元，投資人收益增加1個點(diǎn)，超過4萬元增加2個點(diǎn)，超過4.5萬元增加3個點(diǎn)，也就是投資人最高年化收益將超過11%。

　　房地產(chǎn)領(lǐng)域的眾籌項目還不止上述一例。不久之前，搜房網(wǎng)攜手新城地產(chǎn)三大項目在常州發(fā)起“房產(chǎn)眾籌”活動，并高調(diào)打出“購房者最低投資1000元，最高預(yù)期收益40%”的招牌。此前搜房網(wǎng)已經(jīng)在天津和重慶發(fā)起房產(chǎn)眾籌，9月12日，地產(chǎn)龍頭萬科蘇州項目在搜房網(wǎng)發(fā)起的6折起拍房產(chǎn)眾籌更是引發(fā)市場廣泛關(guān)注。

　　而團(tuán)貸網(wǎng)旗下的“房寶寶”于今年6月中旬與東莞中信御園項目發(fā)起了一期別墅眾籌，共需眾籌1491萬元，短短2小時便被443位投資者申購?fù)戤叀＝刂聊壳埃瑘F(tuán)貸網(wǎng)的房產(chǎn)眾籌項目已經(jīng)發(fā)展到第五期。第二期在9小時內(nèi)完成1000多萬元的籌資額， 第三期甚至出現(xiàn)“秒殺”的局面，11分鐘內(nèi)籌齊1510萬元。

　　從“買房”到“建房”

　　雖然房地產(chǎn)眾籌發(fā)展時間尚短，但已經(jīng)形成了兩種模式，一種是眾籌買房，另一種則是眾籌建房。

　　例如，眾籌買房的“房寶寶”網(wǎng)站，其操作模式是，該網(wǎng)站以一定的折扣預(yù)訂一批房源后，從互聯(lián)網(wǎng)募集購房資金購買，委托關(guān)聯(lián)公司對該房產(chǎn)進(jìn)行代持和管理，待找到合適的買家后再交易給買家。房源轉(zhuǎn)手出售之后，眾籌者按照投資份額分配售房所得。簡而言之，就是網(wǎng)民“湊錢”買房，待房子升值后出售從而獲得投資回報。以“房寶寶”募集的第一期產(chǎn)品為例，該產(chǎn)品6月中旬發(fā)售，到8月下旬，該套眾籌別墅就以1600萬元的價格售出，實(shí)現(xiàn)年化收益40%。

　　相比之下，南京地區(qū)成立了一家眾籌建房網(wǎng)站，號稱能夠私家訂制決定小區(qū)位置、戶型、配套、鄰居，并降低20%的房款。據(jù)了解，該項目由樂居南京股權(quán)投資基金管理有限公司推出，將南京分為江寧、江北、仙林等8個片區(qū)，網(wǎng)友可以根據(jù)自己的購買意向，選擇其中一個片區(qū)報名，一旦該片區(qū)報名人數(shù)達(dá)到300人以上，眾籌項目就可以啟動。

　　據(jù)該公司負(fù)責(zé)人即眾籌建房發(fā)起人袁長喜介紹，“通過眾籌建房這種模式，志同道合想買房的人每人拿出幾十萬元參與眾籌建房，將款項放在同一個銀行監(jiān)管的賬戶，專款專用，并和開發(fā)商合作共同拿地，由開發(fā)商代建，直至項目完工交付，按用戶之前確定的房屋面積、戶型分配”。袁長喜強(qiáng)調(diào)，與全國各地零星實(shí)驗的眾籌建房項目不同，為了符合政策規(guī)定，“樂居眾籌”在湊滿足夠的報名客戶之后將引入成熟的品牌開放商，委托開發(fā)商去拿地、建設(shè)小區(qū)，最終交付。

　　事實(shí)上，在樓市低谷期，中國房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰洗牌的速度正在加快。有數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)完成的并購標(biāo)的交易宗數(shù)為73宗，交易總額為153億元。而去年全年完成的并購交易也不過35宗，交易額143億元。并購交易轉(zhuǎn)讓方更多為中小房企。由此看來，中小地產(chǎn)商的生存處境并不樂觀。

　　在團(tuán)貸網(wǎng)創(chuàng)始人、董事長兼CEO唐軍看來，“眾籌建房解決了開發(fā)商最大的痛點(diǎn)，即資金及客戶；購房者又為‘房寶寶’帶來了直接的傭金收入、購房者消費(fèi)行為大數(shù)據(jù)庫以及良好的口碑；而購房者給開發(fā)商解決了融資問題，降低了營銷成本，同時減輕了存貨滯銷壓力；開發(fā)商為‘房寶寶’帶來了專業(yè)的房產(chǎn)開發(fā)服務(wù)及房產(chǎn)開發(fā)整體解決方案，同時也給購房者帶來了室內(nèi)格局及裝修定制化服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)等”。

　　風(fēng)險自擔(dān) 投資者需三思后行

　　雖然房地產(chǎn)眾籌看上去很美，但是在相關(guān)法規(guī)、市場規(guī)則不完善的情況下，由此產(chǎn)生的法律、投資風(fēng)險值得投資者關(guān)注。

　　對于地產(chǎn)眾籌是否涉嫌非法集資的問題，唐軍表示，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，“行為人非法吸收公眾存款并用于貨幣資本的經(jīng)營（如發(fā)放貸款），并以股權(quán)、貨幣或?qū)嵨镒鳛榛貓螅兄Z向投資人進(jìn)行還本付息或給付回報的行為，可以被認(rèn)定為非法集資”。而“房寶寶”項目則是采用參與人自行委托購買并處分已確定的目標(biāo)房產(chǎn)的方式，參與人自負(fù)風(fēng)險、享受收益，與非法集資不同。

　　但他也指出，“我們不承諾保本、保息，所有投資風(fēng)險都要由參與眾籌者自己承擔(dān)” 。團(tuán)貸網(wǎng)房產(chǎn)眾籌的最低投資額只有1000元，最長持有期為三年。“如果三年后還沒有賣出去，或者房價跌了，參與的眾籌者可以投票表決是繼續(xù)持有還是虧本賣出，超過50%的人同意賣就可以賣掉。”

　　而眾籌建房的后續(xù)問題更加復(fù)雜。雖然眾多地區(qū)已放開限購及限貸政策，但樓市觀望情緒依舊濃厚，而地產(chǎn)眾籌基本處在二三線城市中，其抗風(fēng)險能力較為脆弱。

　　從本質(zhì)來講，眾籌建房是一種合伙行為，可能會導(dǎo)致合伙過程中這種決策或決議難以做出也難以施行。購房者需要將錢提前支付給開發(fā)商，如果房屋質(zhì)量等方面存在問題，投資者會面臨很大風(fēng)險。

　　另一方面，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商必須取得預(yù)售許可證才可以進(jìn)行商品房預(yù)售。而拿地和建設(shè)部分都需要眾籌投資者的資金支持，這樣一來，市民投入的資金無法當(dāng)做房屋預(yù)售款。如果將這筆資金的性質(zhì)認(rèn)定為投資，那么若樓盤建成后，開發(fā)商為了提高房價而解除眾籌合同，投資者也很難維權(quán)。

　　顯然，與股票、期貨、黃金等投資品種一樣，眾籌投資也存在風(fēng)險，投資者不僅要關(guān)注收益方面，更需要提防風(fēng)險，三思而后行。