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樓市“全線下跌”還會持續多久?

2014年08月21日 09:48 | 作者:郭文婧 | 來源:光明網-時評頻道 
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  近日,銀行房貸政策終于出現松口跡象。數據顯示,北京28家銀行,有6家銀行不同程度地下調了首套房貸款利率,其中民生銀行由此前的停貸轉為首套房基準利率放貸,暫時停止貸款的銀行也減少到了6家,分別為江蘇銀行、花旗銀行、平安銀行、天津銀行、杭州銀行、廣發銀行。(8月19日《證券日報》)

  長期以來,我國房地產企業基本上都是高杠桿發展模式,多借錢加杠桿,杠桿越高凈資產收益率就越高,企業發展就越快,也就造成了負債率居高不下。隨著最近的一輪房價上漲,2013年滬深上市房企的資產負債率平均值達到了64%,為近4年的最高水平。2014年一季度末,滬深兩市141家房企中,22%的企業資產負債率超過80%,最高的甚至超過93%。這種高杠桿的發展模式,決定了房企最害怕的調控措施就是信貸政策。實際上,這一輪房價下跌現象,最大的功臣就是信貸調控,高負債使房企不得不考慮通過降價來加速賣項目,以解資金之渴,化解資金鏈風險。

  事物總是一體兩面的,在上漲的樓市中,不僅房企收獲了高負債帶來的好處,銀行也是最大的受益者。但是,我國房企的負債率,不僅已經遠遠高于中國上市公司資產負債率平均50%左右的水平,而且達到了房地產成熟市場國家或地區房企負債率的三至四倍,以銀行為代表的金融機構所承受的金融風險,也就不言而喻,金融機構最怕的就是房價下跌。所以,我國的銀行就表現出了鮮明的矛盾性,一方面,為了優化資產結構,不少銀行甚至暫停了房貸;另一方面,當房價繼續下跌的時候,又擔心成為房企的殉葬品,所以不得不出手調整房貸策略,房貸政策松口也就是預料之中的事情。

  各地名曰為了穩定樓市,實際上是為了救市,截止8月16日,全國46個實施限購政策的城市中,已經有37個城市在各種層面放松或者取消了限購。然而,趨勢并沒有被改變,國家統計局公布的7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況,價格下降的城市有64個,占比達到了91.4%,最大降幅2.5%,而且,北上廣深等一線城市環比同時出現下滑,其中北京更是首次出現下跌,這都顯示房價下滑的趨勢還在進一步蔓延。此時,以北京為代表,不僅銀行房貸政策松口,而且下調了首套房貸款利率,這實際上是對房價大趨勢的進一步確認。

  我國的房地產市場,是典型的“政策市”。實際上,確認并試圖挽救房價大趨勢的舉措,并不止北京的銀行房貸政策集體松口。先是5月份、6月份,央行、銀監會先后進行的“及時審批和發放首套房貸”、“大力支持個人首套住房需求”的“窗口喊話”;接著是國家開發銀行從央行獲得三年期1萬億元的抵押補充貸款,將注入國開行金融住宅事業部;8月初,房企新湖中寶發布公告稱,公司非公開發行股票申請獲得中國證監會審核通過,這是A股房地產上市公司再融資暫停3年多后第一家公布非公開增發預案的房企,截止8月5日,已有48家房企公告了再融資計劃。種種跡象表明,針對房地產市場的“定向貨幣松綁”正在多方位地密集走來。

  毫無疑問,在目前的房價走勢下,未來一段時間房地產調控總體很有可能朝放松的方向發展,地方救市的力度甚至會越來越大,實質的信貸寬松也極可能以“溫水煮青蛙”的方式實現。但是,一方面是輿論公認房價還沒有回到合理水平,另一方面是不動產統一登記、住房信息聯網、房地產稅立法等長效機制的建設,所以中央層面赤裸裸的強力救市不大可能。再加上本輪住宅庫存量遠超2008年和2011年,所以市場調整的時長也極可能超過前面兩輪,樓市立馬反轉的可能性并不大,各界最大的公約數是樓市軟著陸。

  我們不得不承認,局部房價下跌引發的風險在加大,但未來樓市發展方向仍不明確,無論是開發商,還是購房者,都需要更加深入了解市場,審慎部署戰略。在限購放松的效果不是很明顯、釋放的需求量十分有限、市場觀望仍然存在的情況下,作為樓市“開門鑰匙”的信貸已開始“轉動”。所以,我們必須警惕,包括限購政策的松動和貨幣政策的寬松在內的多元救市政策的推出,無意間是會助長住宅市場投機活動的,一旦樓市反轉,不僅不利于住宅地產行業的積極結構調整,也將對我國經濟結構調整、發展方式轉變、以及相關領域的深化改革帶來不可估量的影響。(郭文婧)

編輯:于瑋琳

關鍵詞:樓市 房地產 房價 房貸

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