摘要：中國房地產業在經過十年的高速發展后，開始出現一定程度的泡沫，尤其是在一些資金充裕而需求有限的地區，泡沫化程度更為明顯。出于土地財政和保持經濟增速的需要，很多城市的房地產擴張速度遠遠超過了需求增速，過度的城市化使我國多地頻現“鬼城”和“空城”。記者在大連市旅順經濟技術開發區(下稱“旅順開發區”)調查時發現，這里一些小區開燈率不到10%，從一定程度上成為空置率的佐證。

　　近日，西南財經大學公布，2013年中國城鎮地區自有住房空置率達到22.4%，該數據引發熱議。而第一財經記者在大連市旅順經濟技術開發區(下稱“旅順開發區”)調查時發現，這里一些小區開燈率不到10%，從一定程度上成為空置率的佐證。

　　多個小區開燈率不足10%

　　華燈初上，旅順開發區街道兩邊，記者隨處可見被空置的樓盤，馬路上更是見不到幾輛行駛的車輛。偶然看到小區附近有晚間經營的燒烤攤點，食客不過寥寥兩三人，顯得生意清冷。

　　旅順開發區已經建成樓盤約四五十家，在售樓盤項目約13家。第一財經記者連續走訪了建筑面積較大的華通和平海岸、華發新城、中庚香海金鼎、保利西海岸、香海小鎮等5家當地小區，發現其晚間8、9點期間的開燈率均不足10%，有的甚至還不到5%。

　　2011年6月份開盤的保利西海岸9棟樓共規劃建筑面積超過18萬平方米，建有1996戶，目前仍有600余戶沒有備案，這意味著開盤近四年來仍有三分之一的房屋沒有售出，而該小區的入住率則更低，還不到10%。

　　記者近日在21時許來到保利西海岸小區實地調查，看到幾棟樓開燈的住戶不到20戶。一位業主對記者稱，該小區入住率不到10%。

　　而較保利西海岸更早開盤的華發新城一期開盤時間是2010年10月，規劃建筑面積60萬平方米，大連旅順房屋產權登記服務網公開資料顯示，開盤4年多來，建有2556戶，目前有96戶沒有備案。第一財經記者在現場看到，該小區晚間開燈率同樣不理想，開燈住戶竟然不到20戶。

　　為何淪為“睡城”

　　中國房地產業在經過十年的高速發展后，開始出現一定程度的泡沫，尤其是在一些資金充裕而需求有限的地區，泡沫化程度更為明顯。出于土地財政和保持經濟增速的需要，很多城市的房地產擴張速度遠遠超過了需求增速，過度的城市化使我國多地頻現“鬼城”和“空城”。

　　旅順開發區成立于1992年，距大連市區約50公里車程。2013年經國務院批準晉升為國家級經濟技術開發區。目前園區規劃面積88平方公里，總人口約10萬。有業內人士稱，旅順開發區如今已成為不折不扣的“睡城”。

　　旅順開發區缺乏人氣不僅體現為開燈率的不足，也體現在相關產業發展的后勁不足。在這里從事家具生意的梅師傅告訴第一財經記者，他今年的生意大不如以前。

　　他說：“去年這時候我兩輛車負責送貨，現在一輛車送貨都吃不飽，買東西的人沒有。”

　　近年來隨著遼寧對外經貿學院、大連交通大學等院校先后搬遷進來，為這里增添了些人氣。附近居民向記者表示，學校放假后這里基本成了空城。

　　這里的居民普遍認為，周邊配套設施不完善，交通生活不便是小區入住率較低的主要原因之一。

　　一個居民對記者說，交通什么都不太方便，這周圍市場也沒有，醫院也沒有，買菜要是步行的話，最快也得走半個小時。

　　另一個居民稱，從輕軌站走到自己住的小區得半個多小時，要是在大連市區上班得很早起來，而且一個小時才一趟車，路上要花2個多小時。

　　房價跌到低點

　　新峰地產4月份銷售區域結構表顯示，大連旅順口區(含旅順開發區)4月份的銷售面積為3.55萬平方米，環比增長37%，銷售面積排在大連12區縣第4位。其中，旅順開發區4月銷售表面積約為1.8萬平方米，成交套數約為226套。旅順開發區整體銷售趨于平穩，業內人士認為房屋空置主要是受制于區域客群定位。

　　新峰房地產市場拓展部總監王磊對第一財經記者說，晚上去旅順開發區，會感覺亮的燈不是很多，有很多空置的房子，這跟當初的定位有關系，因為旅順開發區只是東北客群候鳥式居所一個選擇地之一。

　　截止到今年6月7日，大連旅順口區的住宅已售63190套，未售19979套，滯銷房屋套數占到總套數的25%。這意味著旅順口地區(含旅順開發區)仍有近2萬套存量房等待市場去消化。

　　大連旅順口區域房地產存量多、客源相對較少，價格戰就成為市場的競爭利器。以保利西海岸項目為例，最初的每平方米銷售均價在6000元~10000元，然而在一個月的時間內價格已降至現在的3400元/平方米，較最初的開盤價跌去了60%。

　　王磊表示，經歷了這一輪的價格調整，旅順開發區如今樓盤三四千元/平方米的價格已經是該區域的低點。

　　“陸續還有一些項目在開發，從國家大的戰略角度來說，未來勢必要發展的一個項目就是大連到煙臺的海底隧道，整個區域的發展潛力還是有的，眾多開發企業對這個區域前景還是比較看好的。”王磊說。