針對有學者認為中國版“住房銀行”需提防美國“兩房”危機的話題，中國社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛表示：“美國‘兩房’的有些做法還是可取的，后來之所以在全球金融危機中出現問題，與它的業務范圍有關，它們幾乎經手全美所有住房貸款業務，而我們現在要做的事情很有針對性，主要就是棚改。

　　4月上旬，國家開發銀行（以下簡稱“國開行”）宣布，該行正在組建住宅金融事業部，重點助力棚戶區改造及城市基礎設施等相關工程建設，此舉被業界稱為中國版“住房銀行”變為現實……

　　中國版“住房銀行”

　　據了解，國開行住宅金融事業部將實行單獨核算，采取市場化方式發行住宅金融專項債券，向郵儲等金融機構和其他投資者籌資，重點用于支持棚改及城市基礎設施等相關工程建設。國開行還表示下一步要創新融資方式，按照國家棚戶區改造及相關工程建設規劃和資金需求，根據每年工作安排，確定“住宅金融專項債券”發行規模。

　　按照“十二五”規劃，5年期間將新建3600萬套保障性住房。2013年，國務院總理李克強提出了5年1000萬戶棚戶區改造計劃。

　　不久前，國務院常務會議確定，由國開行成立專門機構，實行單獨核算，采取市場化方式發行住宅金融專項債券，重點用于支持棚改及城市基礎設施等相關工程建設。對此，國家開發銀行董事長胡懷邦表示，要加快住宅金融事業部的組建工作，抓緊完成事業部籌建方案報批，為棚改等保障性安居工程業務的專業化管理和長期可持續發展提供機構保障。

　　胡懷邦于日前表示，國開行下一步要與有關部委對接專項債券發行、住宅金融事業部籌建方案等事宜，與棚戶區改造任務較重的省（區、市）政府進行對接，推動各地加快棚改；全面梳理現有存量項目，建立“快通道”，加快新項目開發評審，加快貸款發放。

　　數據顯示，今年一季度，國開行新增承諾棚戶區改造等保障性安居工程貸款1401億元，為去年同期10.2倍；發放貸款312億元，比去年同期增長12%。

　　國開行是中國最大的政策性貸款銀行。據了解，自2005年在遼寧省發放首筆棚改貸款以來，該行不斷加大對保障性安居工程的支持力度。截至2013年底，已累計向保障性安居工程貸款6235億元，貸款余額4363億元，同業占比近六成。

　　合作伙伴有講究

　　要完成“十二五”目標，資金來源是個現實問題。作為政策性金融機構，國開行不吸收公眾存款，而主要通過發行債券作為最主要的融資來源。國開行發行的金融債券享有零風險權重的債信待遇，商業銀行持有國開行債券不會占用商業銀行核心資本，無需計入撥備，因此，商業銀行是國開行主要的發債對象。

　　市場普遍認為，棚改、保障房以及基礎設施建設，它們共同的特點是資金回收期偏長且微利，按照一般的商業貸款或發債，恐怕難以做到自負盈虧，因此商業銀行積極性并不高。但這些項目對于改善居民住房條件、促進城鎮化進程又至關重要。由于市政債的推出暫時受阻，所以通過國開行新增部門，定向發債，既可以做到專款專用，同時也能夠提供一個低成本的長期負債，資金更透明、清晰、可核算、可監督。

　　那么，住宅金融事業部緣何主要針對郵儲金融機構定向發債？雙方約定的收益率大致是什么水平？有學者認為，國開行本次“擇偶”挺有講究。

　　“郵儲銀行自身貸款能力不強，同時又擁有較大數量的沉淀資金。國開行對其定向發債，而這個債要比公開發行的國開債利率要低。國家要求保本微利，要求控制成本。現在企業債年化收益也在7%~8%，國開債的收益也在5%以上。定向發債期限較長，至少為5年~7年，而收益率我預計在4%~5%，最高不會超過6%。”對此，興業銀行首席經濟學家魯政委表示。

　　據了解，今年1月7日，首批國開債在上海證券交易所集中競價交易系統成功上市，分別為2年期“國開1301”和5年期“國開1302”。其中，2年期票面利率為5.8%；5年期票面利率為5.84%。

　　魯政委也表示，由于是單獨核算，因此其他所有國開債的發行成本不會因此降低。

　　籌得資金短期內將參與到哪些方面？全國政協委員、華東師范大學國際金融研究所所長黃澤民表示，國開行此舉將調動其他銀行對于城鎮化進程和棚戶區改造的積極性，目前要觀察其具體參與到土地整理、房地產開發和個人買房安置（消費信貸）中的哪個具體領域。魯政委則表示，土地整理方面，地方政府已經做好準備了，短期內投向“鋼筋水泥”的可能性較大，主要還是建房子。

　　相關分析師則認為，“住宅金融專項債”本質上屬于國家信用支撐的專項債券，具有低風險的特征，一方面為棚戶區改造、基礎設施及新型城鎮化建設提供可持續的資金供給；另一方面，減緩地方政府為棚戶區改造和城市基礎設施建設而面臨融資的壓力，“一定程度上緩釋了地方債務增量壓力和風險，為消化存量風險創造了空間。”

　　魯政委稱，住宅金融事業部將以較快速度運作起來。

　　胡懷邦在今年4月8日也透露，國開行將加快棚改項目評審和貸款發放，力爭4月底實現貸款發放1000億元左右，保障各地棚戶區改造工程的資金需求，同時加快住宅金融事業部的組建。

　　業務范圍很重要

　　談到中國版“住房銀行”，業界很容易將其與美國“兩房”（房利美與房地美，是帶有政府性質的、兩個聯邦住房貸款抵押融資公司）進行比較。背景顯示，美國“兩房”作為以房貸證券化為主業的兩家特殊金融機構分別成立于1938年和1970年，它們由私人控股，受美國政府擔保與支持，破產前它們所持有或打包擔保的房貸總額高達5萬億美元，占據美國住房抵押貸款的一半還多。

　　有業界人士預測，伴隨著郵儲等特定金融機構的參與，社會資金的批量跟進也在預料之中。而既然改用市場化手段融資，其風險也就由原來依賴國家財政兜底的“內部風險”轉為市場層面的“交易風險”，是否存在步美國“兩房”后塵的可能？

　　針對有學者認為中國版“住房銀行”需提防美國“兩房”危機的話題，中國社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛表示：“美國‘兩房’的有些做法還是可取的，后來之所以在全球金融危機中出現問題，與它的業務范圍有關，它們幾乎經手全美所有住房貸款業務，而我們現在要做的事情很有針對性，主要就是棚改。”

　　“金融事業部作為國開行的新增業務部，既要滿足需求，也要明確業務范圍。‘兩房’業務范圍太廣，最后尾大不掉，因‘資金池’期限錯配給自己帶來大煩惱。因此各國要依照各自的情況調整策略，不能完全照搬。具體到我們，可以只做保障房安居工程，不涉及一般性普通房地產業務。或者說只做政策性業務，把市場的東西留給市場去解決。”曾剛同時表示，現在還有一種聲音認為，在利率市場化背景下，一些商業銀行為了維持流動性，不愿意為居民住房按揭提供信貸，有些人希望政策性銀行能夠在這方面有所擔當。“但如果把范圍制定好，即便政策性銀行不插手居民個人房貸業務，商業銀行未來也可以依靠自身業務創新來保證這部分信貸剛需的供給，比如可以考慮把住房按揭貸款做成資產證券化，以增強自身的流動性。”曾剛表示。